鳳鳴火車站，國際新城  鶯歌買屋 / 鶯歌買房 - 桃園房產買賣鶯歌鳳鳴站旁低樓層3房公寓

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：887 萬
參考單價：30.77 萬/坪
地址：新北市鶯歌區國際二路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 3房(室) 2廳 1衛 1陽台
總坪數：28.831 坪 (不含車位面積)
主建物面積：24.95 坪
附屬建物面積：3.881 坪
土地面積：12.182 坪
樓別/樓高： 2樓 / 4樓
屋齡：46 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 公寓

詳細資訊

管理方式：無
鄰近學校：鳳鳴國小鳳鳴國中
鄰近公園：鳳鳴公園
生活機能：新三元市場
附近交通：鳳鳴車站
面臨路寬：6米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

買房者視角分析：鶯歌鳳鳴站旁低樓層 3 房公寓 (SID: 1367186)

以下針對此物件資料，以潛在購屋者的角度進行 SWOT 分析與綜合評論。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 價格親民：總價約 887 萬，單坪 30.77 萬，在該區域屬入門價位，負擔較低。 2. 空間實用：規劃為 3 房 2 廳，對於家庭成員較多或需要獨立書房的買家來說，坪效比高。 3. 生活機能完善：鄰近鳳鳴車站、新三元市場、鳳鳴公園及學校，日常採買與通勤便利。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡過老：已達 46 年，水管、電路老化風險高，未來維修成本可能增加。 2. 無電梯設計：位於 2 樓 /4 樓，對長輩或搬運重物不便，且爬樓梯消耗體力。 3. 單衛配置：3 房僅有 1 個衛浴，早晚使用高峰易產生衝突，隱私性與便利性略遜。 4. 低樓層疑慮：採光、通風條件可能較差，且需注意防塵、噪音及隱私問題。 5. 無車位：需自行尋找周邊停車位，增加額外的租金成本。
機會 (Opportunities)	1. 裝潢潛力：因屋齡老舊，買家可透過重新裝修提升居住品質或打造現代風格，進而增加自住價值。 2. 投資租屋市場：鄰近學校與車站，適合租賃給陪讀家庭或上班族，租金回報率可能尚可。 3. 購置預算控制：對於首購族或預算有限者，是獲得 3 房空間的絕佳切入點。
威脅 (Threats)	1. 轉手流動性低：隨著房屋日益老舊，銀行貸款成數可能受限，導致未來賣出時接洽買家難度較高。 2. 資訊不一致風險：標題顯示「桃園」但地址為「新北市」，可能反映房仲資料輸入錯誤或區域定義混淆，需仔細確認行政區劃以便繳稅與學區認定。 3. 居住安全隱憂：老舊公寓可能存在結構安全性疑慮，購前建議進行專業的房屋鑑定。

2. 物件評論

是否值得購買？ 此物件適合「預算有限且重視空間」的買家，但需對屋況有充分心理準備；對於尋求高增值性或考慮未來轉手的買家則需謹慎評估。

主要理由：

性價比與實用性：在總價低於 900 萬的條件下，能提供三房的空間並位於捷運生活圈內，對於需要多房室的家庭來說，是一筆划算的交易。生活機能成熟，住家氛圍穩固。
潛在風險需留意：46 年屋齡加上無電梯是兩大關鍵劣勢。若家中無老人、小孩或輪椅使用者，爬樓梯尚可接受；但若考慮長期持有至老邁，居住便利性將大幅下降。此外，銀髮族買房常遇貸款成數縮水問題，需在資金評估上預留後路。
行政區與學區確認：資料中「桃園」與「新北」的標示矛盾需釐清。雖鶯歌緊鄰桃園，但行政隸屬新北市，這會影響稅費計算及子女就學學區範圍（鳳鳴國小/國中位於新營），務必在簽約前向當地里長或學校確認具體劃分，避免權益受損。

總結建議： 若您計畫自住且準備投入預算進行內部裝修，此物件是進入該區域的實惠選擇；但若僅視為短期投資或依賴銀行高額貸款購屋，則風險偏高，建議優先尋找屋齡較新的電梯住宅。

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