新北市鶯歌區房市解讀

歡迎您查看鶯歌區在 112 年 8 月至 115 年 6 月間的市場數據。這段期間涵蓋了約兩年的交易紀錄，我們可以從中看見價格的修正過程以及買賣雙方心態的轉變。

價格走勢：從高檔回穩 這段期間內，鶯歌區的平均單價呈現出「先高後降」的調整態勢。回溯起點，112 年 8 月的單價約為 33.42 萬元，隨後在 113 年上半年曾短暫衝高至 34 萬元以上。但進入 114 年下半年後，價格開始出現回落，114 年 10 月甚至跌至 27.98 萬元的低點。到了最近 115 年 6 月，平均單價回升至 30.59 萬元左右。

這對買賣雙方的意義在於，過去兩年的高點泡沫已逐漸消化。對買方而言，目前價格比兩年前更親民，減少了入場的資金壓力；對賣方來說，若仍期待兩年前的價格，可能需要重新評估市場現況，適當調整開價或許能促進交易達成。

成交量變化：交易頻率降低 觀察交易件數的變化更為明顯。112 年 8 月至 9 月期間，月交易量曾達到每個月百件左右的熱絡水準。然而到了 115 年 6 月，單月僅有 6 件成交。近三個月平均單價穩定在 29.96 萬元，但交易量明顯縮減。

成交量縮減代表市場進入「觀望期」。買家對於現價仍持謹慎態度，不急於進場；賣家若沒有價格上的讓步空間，成交難度會增加。這意味著目前市場上擁有較多的議價空間，但買家也需做好等待合適對象的準備。

不同建築類型分析 我們將市場分為幾種主要類型來看，不同屋況的表現差異不小：

• 住宅大樓（11 層含以上有電梯）： 這是價格最高的類型，近三個月平均單價約 35.16 萬元。儘管市場調整，大樓的價格相對堅挺，維持在 33 萬至 36 萬之間。這顯示有電梯的現代化住宅仍受青睞，保值性較高。
• 公寓（5 樓含以下無電梯）： 價格門檻較低，平均約 24.72 萬元，是預算有限的買家主要選擇。不過，這類型的價格波動較大，近期甚至有低於 20 萬的紀錄，顯示無電梯老屋在市場中的議價壓力較大。
• 透天厝與華廈： 價格落在 28 萬至 29 萬之間。透天厝的交易件數較少，單價波動幅度大（從 21 萬到 37 萬不等），這通常與個別房屋的新舊或屋況差異有關。

市場氛圍與生活機能 整體來說，目前的房市氣氛偏向冷靜。雖然鶯歌區的生活機能持續提供便利，但價格趨勢顯示買家更重視「性價比」。價格的回落反映了市場正在重新尋找平衡點。

對於居住需求而言，這階段通常是挑屋的好時機，因為選擇性較多。但值得注意的是，雖然價格回調，平均單價仍維持在 30 萬元左右，顯示該區域的居住價值仍有支撐，並非全面崩跌。

未來可能走勢 從數據結構來看，價格在 29 萬至 30 萬元區間似乎找到了支撐，短期內大幅波動的機會較低。成交量若持續低迷，價格將趨於穩定，不會出現急劇下跌，但也難有快速上漲的動力。

建議關注價格穩定在 30 萬元左右的住宅，特別是有電梯的類型，這類資產在市場調整中通常較為抗跌。對於買方，若遇到價格合理、適合居住的物件，不必過度恐慌，但應審慎評估自身資金能力；對於賣方，建議以實際成交價格為參考，彈性調整開價是促成交易的有效方式。