學區  竹東買屋 / 竹東買房 - 東方新都一期2房華廈4樓/出價談

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：598 萬
參考單價：25.72 萬/坪
地址：新竹縣竹東鎮長春地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：東方新都一期
格局： 2房(室) 1廳 1衛 1陽台 1廚房
總坪數：23.25 坪 (不含車位面積)
主建物面積：15.61 坪
附屬建物面積：2.03 坪
共同使用：5.61 坪
土地面積：2.99 坪
樓別/樓高： 4樓 / 12樓
屋齡：33 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
電梯：有

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：1200 元/月
管理描述：專人收發信件、包裹及垃圾回收處理
朝向方位：坐西南朝東北
鄰近學校：上智國小、大同國小、自強國中
鄰近公園：戲曲公園、車站公園
生活機能：竹東中央大市場、超商
附近交通：68快速道路、北二高、竹東車站
面臨路寬：20米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

物件分析報告：東方新都一期

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	地理位置與交通：鄰近竹東鎮中心，靠近六八快速道路、北二高及竹東車站，通勤新竹科學園區或台北十分便利。生活機能完善：周邊有中央大市場、各大賣場及連鎖餐飲，近上智國小等學校，滿足家庭日常需求。社區管理良好：提供 24 小時警衛保全，住戶結構單純，治安狀況佳。樓層適中：12 層大樓中的 4 樓，結合了電梯便利性與較低的公共設施依賴度，且視野相對無遮蔽。
劣勢 (Weaknesses)	屋齡較長：建築已達 33 年，可能面臨管線老舊、防水隔熱效能下降等隱憂。衛浴配置：2 房僅有 1 衛，對於人口增加的家族（如育兒後期或與長輩同住）可能造成早晚使用衝突。未含車位：總價不附贈車位，購屋者需額外評估租車位成本或考量附近停車空間不足的問題。
機會 (Opportunities)	議價空間：標題標註「出價談」，代表賣方對價格有一定彈性，買家可嘗試透過專業詢價爭取較優的成交價。翻新增值潛力：若預算許可，可透過室內裝修重新規劃格局或更新水電管路，以提升居住舒適度或未來出租/轉手價值。學區穩定性：鄰近學校資源豐富，對於有子女就學需求的家庭而言，是穩妥的安居選擇。
威脅 (Threats)	貸款與屋齡限制：銀行對老舊房屋可能有較嚴格的貸款評估標準（如縮短貸款年限或提高利率），需提前確認自身貸款資格。維護成本風險：隨著屋齡增長，社區未來可能提列大維修基金或進行外牆整修，需留意管理費及分攤費用是否有上漲跡象。市場流動性：同區域若出現更新穎的競品（新成屋），此類老舊電梯大樓在轉手時的競爭力可能會隨時間遞減。

2. 物件評論

綜合以上分析，此物件對於**「首購族」或「在地通勤者」**而言，是一個值得考慮的選項。

是否值得購買： 值得優先鑑賞，但建議持保留態度進行議價。

主要理由：

性價比與便利性取得平衡：在竹東鎮區內，此屋具備電梯、保全及完善的生活機能，單價與總價相對於新建案具有門檻較低的優勢，適合預算有限但追求生活品質的買方。
潛在議價空間：標示「出價談」顯示賣方動機強烈或願意配合市場調整，若能成功議價，將進一步拉高投資報酬率。
需審慎評估隱性成本：鑑於 33 年屋齡，建議您在看屋時特別檢查水電管線、防水狀況及社區修繕基金提撥情形，並先與銀行確認該屋齡的貸款成數條件，以確保購買後的財務負擔可控。若房屋結構無重大隱憂且價格合理，是進駐竹東地區的不錯切入點。

問與答

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新竹好房168

簡麗華(仲介，收取服務費)

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經紀業名稱: 冠慶房屋仲介股份有限公司

證號: 102年登字245043號

我畢業國立台北商專銀行保險科，擁有財務分析理財實務專業能力，專營竹東新竹區房屋土地買賣租賃，提供免費估價鑑定，具備多項專業理財證照，曾擔任會計、出納、查帳員、才藝老師、專業保母、總機、仲介主任、、等職務，個性隨和多才，平易近人好交友，深耕各社區，能準確配對買賣需求，積極促成交易，歡迎您信任委託，值得信賴及託付。

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