學區、交通便利、生活  竹東買屋 / 竹東買房 - (搶手)環宇超讚綠意景觀3室平面車位廈/美屋況

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1998 萬
參考單價：40.11 萬/坪
地址：新竹縣竹東鎮光明路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：環宇市
總坪數：49.81 坪 (不含車位面積)
主建物面積：26.2 坪
附屬建物面積：2.06 坪
共同使用：12.86 坪
其他面積：8.69 坪
土地面積：7.95 坪
樓別/樓高： 2樓 / 14樓
屋齡：10 年
法定用途：商業用
形式/類型：住辦/ 辦公
車位：坡道平面式
車位描述：B2平面車位291號
電梯：有

詳細資訊

管理方式：保全公司
管理費：1955 元/月
管理描述：專人收發信件、包裹及垃圾回收處理
朝向方位：坐西朝東
鄰近學校：二重國小、二重國中
鄰近公園：星都滙公5公園、民族公園
生活機能：伍聯社、美聯社、全家、7-11超商
附近交通：68快速道路、北二高、上員火車站、公道五路
面臨路寬：12米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析表

面向	內容
優勢	1. 地段與交通：位於竹東科學園區核心輻射範圍，鄰近公道五路、北二高及火車站，通勤至新竹科學園區極為便利。 2. 生活機能：周邊擁有完整學區（二重國小、國中）、公園綠地，且超市、銀行、農會等金融設施林立，日常生活需求無虞。 3. 屋況與環境：社區建於 10 年前，屋齡尚輕，維護狀況良好；戶型方正，通風採光佳，並配有自然瓦斯。 4. 車位配置：包含一處坡道平面式車位，解決停車需求且方便出入。
劣勢	1. 樓層因素：位於 2 樓，屬低樓層住宅/辦公室，可能受街道噪音干擾較多，且隱私性與採光視角不如高樓層。 2. 使用分區：標示為「商業用」及「辦公 (住辦)」，非純住宅用地。這將影響房屋貸款成數、利率及持有稅率，與一般住宅不同。 3. 坪數較大：總坪數約 49.81 坪，空間寬敞但對自住資金壓力或未來出租的租金消化能力有一定要求。
機會	1. 投資租賃潛力：鄰近工研院及竹東鎮中心，對於在附近工作的專業人士、創業族群或小型辦公室有穩定的租賃需求。 2. 自用空間彈性：若購屋者本身有居家辦公 (Home Office) 或經營小型工作室的需求，此類住辦空間能兼顧生活與工作便利性。
威脅	1. 轉手流動性：商業用或住辦性質的房源，在二手市場的買家族群通常比純住宅來得少，未來出售時可能週期較長。 2. 政策與法規風險：若政府針對特定區域的住商混合區有新的管理規範（如限縮營業行為），可能會影響其使用便利性或價值。 3. 房價波動：竹東地區房價雖相對科學園區親民，但仍受整體房地產景氣及產業發展狀況影響。

物件評論

這件「環宇市」的住辦物件，對於有特定自住或投資需求的買家而言是值得考慮的選擇，但需先釐清其與一般住宅的差異。

購買建議： 若您購屋的主要目的是作為**「居家辦公」或是希望擁有較低持有成本及大空間進行「長租投資」**，此物件非常符合需求。40 萬坪單價在竹東科學園區周邊具競爭力，且生活機能與交通優勢顯著。

然而，如果您是純粹尋求**「保值性強、高流動性」的純住宅**投資，或是對於貸款利率有較高要求（商業用房屋貸款成數通常較低），則需慎重評估。因樓層僅 2 樓，若您重視隱私或怕吵雜，建議務必親至現場觀屋，感受噪音與採光狀況是否符合您的期待。在確認貸款條件與未來轉手機制無礙後，才是一個理性且合適的入手點。

問與答

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