學區、交通便利、生活  竹東買屋 / 竹東買房 - (急售)近星都心3房大坪數平車學區房/出價談

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~1198 萬~~1166 萬 (含車位價)
參考單價：22.44 萬/坪
地址：新竹縣竹東鎮中央路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：龍庭華廈
格局： 3房(室) 2廳 2衛 1陽台 1廚房
總坪數：51.97 坪 (包含車位面積)
主建物面積：25.98 坪
附屬建物面積：1.34 坪
共同使用：24.65 坪
土地面積：7.95 坪
樓別/樓高： 7樓 / 7樓
屋齡：29 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
車位：坡道平面式
車位描述：B2平面車位43號
電梯：有

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：1000 元/月
管理描述：專人收發信件、包裹及垃圾回收處理
朝向方位：坐西北朝東南
鄰近學校：二重國小、二重國中
鄰近公園：星都滙公5公園、民族公園
生活機能：伍聯社
附近交通：68快速道路、北二高、上員火車站、公道五路
面臨路寬：6米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 性價比高：總價一千一百多萬含大坪數（近 52 坪）及車位，單價約 22.4 萬，遠低於周邊新建案，適合追求空間的家庭。 2. 生活機能完善：鄰近星都匯、伍聯社、夜市及 Costco，交通連接國道 6 號與北二高，通勤方便。 3. 學區優勢：為竹東二重國小、二重中學學區，符合對教育有需求的買家。 4. 持有成本低：管理費僅 1000 元/月，車位包含在總坪數內且為坡道平面式，維護成本較低。 5. 格局實用：3 房 2 廳 2 衛設計，陽台有採光罩可當曬衣區，通風良好。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡較老：29 年屋齡需留意水電管線老化及外牆漏水風險，可能後續需投入裝修或大修基金。 2. 頂樓景觀：7 樓為最高層，若無防水處理不佳可能有漏雨或夏天隔熱問題，且依賴電梯運作。 3. 陽台結構：前陽台有搭採光罩雨遮，雖實用但可能涉及违建疑慮，未來修繕或轉手需注意法規認定。 4. 目前租屋中：租賃至 115 年（2026 年）7 月，若購屋者需自住，無法立即入住。
機會 (Opportunities)	1. 議價空間大：標榜「急售」與「出價談」，顯示房主可能因故急需成交，有較高的殺價或條件談攏機會。 2. 投資收租：目前穩定出租月租 2 萬含車位與管理費，若作為投資置產，可持續享有租金回報至 2026 年。 3. 區域發展：竹東鄰近科學園區擴充及星都商圈成熟，長期來看具備保值潛力。
威脅 (Threats)	1. 轉手流動性：老舊大樓加上頂樓戶型，在未來轉售時可能不如新成屋或中層戶受歡迎，影響流通性。 2. 租約糾紛風險：租賃契約至 2026 年，若買家中途需自用，可能需要協商補償租客搬遷或等待租約結束。 3. 公共基金不足：高屋齡社區需確認大筆修理公積金是否充足，以免未來突發狀況需額外高額攤提。

2. 物件評論

購買建議：值得關注，但視個人需求而定。

此物件非常適合「預算有限但追求大空間」或「以租金回報為主」的買家。主要理由在於其性價比極高，以接近新成屋一半的價格提供了雙車位級別的實用坪數，且學區與交通優勢明確。此外，穩定的租約在短期內能提供被動收入。

然而，若您屬於「購屋後即需自住」的族群，則需慎重考慮等待租約結束（2026 年）的時間成本。同時，鑑於屋齡已近 30 年且位於頂樓，建議在看屋時特別注意漏水情況、電梯狀況及社區公積金提撥狀況，並務必確認陽台採光罩的合法認定，以降低未來持有風險。若能以優惠價格入手並確認建築本體安全，這將是一筆超值的資產配置。

問與答

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新竹好房168

簡麗華(仲介，收取服務費)

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服務態度：

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竹東二重加盟店

經紀業名稱: 冠慶房屋仲介股份有限公司

證號: 102年登字245043號

我畢業國立台北商專銀行保險科，擁有財務分析理財實務專業能力，專營竹東新竹區房屋土地買賣租賃，提供免費估價鑑定，具備多項專業理財證照，曾擔任會計、出納、查帳員、才藝老師、專業保母、總機、仲介主任、、等職務，個性隨和多才，平易近人好交友，深耕各社區，能準確配對買賣需求，積極促成交易，歡迎您信任委託，值得信賴及託付。

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