東區買屋 / 東區買房 - 東區房仲專家好富新境-後棟晴光灑落四房平車

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1480 萬
參考單價：26.94 萬/坪
地址：台南市東區自由路二段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：好富新境
格局： 4房(室) 2廳 2衛
總坪數：54.928 坪 (不含車位面積)
主建物面積：30.534 坪
附屬建物面積：5.832 坪
共同使用：18.488 坪
其他面積：0.074 坪
土地面積：7.601 坪
樓別/樓高： 7樓 / 14樓
屋齡：28 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
車位：坡道平面式

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：3640 元/月
朝向方位：坐南朝北
鄰近學校：市立德高國小市立崇明國中
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 高實用空間：坪數達 54.928 坪且公設比低，實際使用面積大。 2. 格局優勢明顯：一層僅兩戶，隱私性佳；前後陽台雙重採光，衛浴皆通風，居住舒適度高。 3. 車位價值高：擁有獨立權狀車位約 9.05 坪（遠大於一般標準），且可加裝電動車充電樁，未來轉手或自用皆具便利性。 4. 地段與學區：位於東區核心地帶，鄰近立德高國小及崇明國中，適合重視子女教育的家庭。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡因素：已達 28 年屋齡，需特別注意水電管線、外牆防水等隱藏工程狀況。 2. 維修成本：老舊社區未來可能會涉及大修理基金或局部翻新費用。 3. 管理費支出：每月管理費約 3640 元，雖屬合理區間，但需考量長期持房成本。
機會 (Opportunities)	1. 裝潢彈性大：四房兩廳規劃優異，可根據家庭需求進行空間調整。 2. 政策趨勢：具備安裝電動車充電樁條件，符合未來綠色能源住宅趨勢，增加持有吸引力。 3. 區域增值潛力：台南東區發展成熟，加上學區優勢，具備穩定的租金與轉手價值。
威脅 (Threats)	1. 貸款限制風險：屋齡接近 30 年，未來若轉手時，買方可能面臨銀行貸款額度壓縮或利率問題。 2. 市場競爭：東區房產選擇眾多，需與同區域新成屋較量，老舊大樓的吸引力需靠價格優勢支撐。 3. 價格確認：目前單價計算未含車位（因坪數不含車位），需進一步確認總價是否已包含該獨立車位，避免額外預算缺口。

物件評論

此物件值得購買嗎？

對於注重家庭居住品質、子女學區需求以及空間實用性的您來說，這是一筆相當值得考慮的置產標的。

主要理由如下：

高性價比與居住舒適度：在東區能擁有近 55 坪、四房兩廳且雙衛浴通風良好的格局，加上前後陽台設計，居住機能非常完整。低樓層的公設比讓每坪單價折算下來相當划算。
車位為最大亮點：獨立權狀且約 9 坪的停車空間極為罕見，除了容納電動車外，在東區老舊住宅區擁有如此寬敞的自有車位，是極高的保值資產。
學區優勢穩固：鄰近德高國小與崇明國中，滿足長期置產的家庭需求。

建議： 雖然大方向不錯，鑑於屋齡已達近 30 年，在簽約前建議委請專業驗屋師針對水電結構進行詳細檢測，並確認「總價」是否確實包含該獨立車位之所有權移轉，以確保預算無虞。若能確認細節且價格洽當，這將是台南東區中相當優質的自住選擇。