台北車站  中正買屋 / 中正買房 - 大同中山好房 ~~ 139北車站前~優質住辦~

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：3200 萬
參考單價：86.4 萬/坪
地址：台北市中正區開封街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
總坪數：37.038 坪 (不含車位面積)
主建物面積：23.289 坪
附屬建物面積：6.96 坪
共同使用：6.789 坪
土地面積：3.486 坪
樓別/樓高： 5樓 / 12樓
屋齡：37 年
法定用途：商業用
形式/類型：商用/ 電梯大樓
電梯：有

詳細資訊

管理方式：保全公司
管理費：3600 元/月
鄰近學校：福星國小
鄰近公園：二二八和平公園
生活機能：城中市埸
附近交通：台北車站机場捷運
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	地理位置極佳：位於中正區核心，鄰近台北車站與機場捷運站，交通便利性為頂尖水準。生活機能成熟：周邊有二二八公園、城中市場等設施，日常採買或休閒都非常方便。總價控制合理：單價約 86.4 萬元/坪，對於市中心商業標的來說，門檻相對低於許多新建案。中低樓層適合： 5 樓在電梯大樓中屬於黃金楼层，避免高處震動或等電梯久候問題。
劣勢 (Weaknesses)	屋齡老舊：已達 37 年，未來可能面臨管線老舊、外牆修繕等維護問題。產權用途限制：登記為「商業用」，無法採計為戶籍，因此不具學區資格，無法申請公立國小入學。稅負較高：相比住宅，土地增值稅與房屋稅率通常較不划算。無車位配套：北市市中心尋找地下停車位或路邊停車極為困難。
機會 (Opportunities)	投資租金收益：交通便利性高，適合短租（如 Airbnb）或作為工作室使用，租金報酬率可能優於住宅。改造潛力：可進行室內裝潢升級，改為現代風格空間以提高競爭力。商圈持續發展：台北車站周邊仍在更新中，若區域重劃或翻新成功，資產價值可能跟著水漲船高。
威脅 (Threats)	政策風險：短租規範或商業住宅混合使用的相關法規若有調整，可能影響經營收益。流動性較差：商業標的在二手市場買賣流程較複雜，且對買方貸款審查較嚴格，轉手速度通常不如住宅。老舊建築風險： 37 年屋齡可能涉及耐震能力或消防法規問題，後續若政府要求補強，可能需要額外投入費用。

物件評論總結

建議：適合投資客或工作室自用，不建議有學童的家庭作為住宅購買。

這棟位於開封街的物業擁有絕佳的地理位置與交通優勢，總價 3200 萬對於市中心核心區而言，是一個相對容易入手標的。然而，鑑於其「商業用」的身份以及 37 年的屋齡，您必須審慎考量後續的持有成本與稅務負擔。

若您購屋目的是為了投資收租、作為工作室辦公，或是預算有限但想擁有台北市中心的產權，這是一個值得考慮的選擇，因為其租金潛力與地段保值性尚佳。但若您是為了自住且有就學需求，由於該標的無法劃入公立學校學區，且老舊建築可能影響居住體驗，則不建議購買。在簽約前，務必詳閱大廈規約確認是否有針對短租或商業活動的限制。