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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。
- 總價：798 萬 (含車位價)
- 參考單價：13.35 萬/坪
- 地址：
基隆市
中正區
觀海街
地圖
🏷️ 查看區域實價登錄
- 社區：水美
- 格局： 4房(室) 2廳 1衛
- 總坪數：50.05 坪 (不含車位面積)
- 樓別/樓高： 5樓 / 16樓
- 屋齡：27 年
- 法定用途：住家用
- 形式/類型：住宅/ 電梯大樓
- 車位：坡道平面式
- 車位描述：B2-73
- 電梯：有
詳細資訊
特色說明
圖片介紹
地圖 (點擊顯示地圖)
我家AI分析｜物件診斷一次看
本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。
1. SWOT 分析
| 面向 | 內容 |
|---|---|
| 優勢 (Strengths) | 單價與總價具吸引力：總價 798 萬包含停車位，參考單價約 13.35 萬/坪，在基隆市中正區屬於價格親民的選擇。 居住空間大：擁有 4 房 2 廳配置，適合大家庭或需要額外工作間、育兒房的購屋者。 生活機能成熟：鄰近八斗國小，社區內有公園，且附近市場與商店林立，日常生活購物便利。 停車空間完整：提供坡道平面式車位，在老舊公寓住宅中這是極為珍貴的資源。 管理費低廉：每月 1170 元的管理費對於電梯大樓而言負擔較輕。 |
| 劣勢 (Weaknesses) | 衛浴配置不足：全棟僅有 1 間衛浴，若為多人家庭居住，早晚尖峰時段使用動線可能產生衝突。 屋齡稍長：屋齡已達 27 年，外觀與內部管線可能需要評估更新預算。 樓層條件普通：5 樓位於中低層，雖然出入方便，但景觀與採光可能受限於周邊建築或視野。 車位非主建物坪數：總坪數不包含車位，需確認實際停車位置是否充足及無障礙空間配置。 |
| 機會 (Opportunities) | 老屋重建潛力：位於基隆港區附近，若未來有都更計畫，土地價值可能隨之提升。 自行裝潢發揮：對於預算有限但追求空間的家庭，可透過室內設計優化舊屋格局與動線。 學區資源利用：鄰近小學對於重視教育的家庭是長期持有的安定因素。 |
| 威脅 (Threats) | 流動性風險：4 房 1 衛的異質化格局，在未來二手轉手時可能不如傳統三房格局好賣。 建築老化成本：20 年以上建築可能面臨公共設施更新（如電梯、外牆）的費用增加。 ### 區域發展波動**：基隆房市波動較台北市小，增值幅度可能有限，短期持有收益需斟酌。 |
2. 物件評論
整體而言，此物件對於「預算有限但急需大空間」的家庭具有高度吸引力。總價控制在 800 萬內即可獲得電梯大樓、4 房格局以及車位，在基隆市場屬於稀缺的性價比選擇，尤其適合有孩童需就讀鄰近學校且家中成員較多的買家。
然而，主要的考量點在於「1 衛配置」與屋齡問題。若家庭人數多於兩人，單一衛浴將嚴重影響生活便利性；此外，近 30 年的屋齡也代表未來可能需要投入一筆整修預算。若您能接受單衛配置並願意承擔後續維護成本，此物件是進入基隆住宅市場的良好起點；但若您更看重房屋新度或居住舒適的獨立衛浴，則建議持續尋找其他房源。
問與答
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蔡欣怡(仲介，收取服務費)
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台灣房屋信義君悅 加盟店
經紀業名稱: 聯瑋不動產仲介經紀有限公司 信義分公司
證號: (113)登字第462234號
【專業房仲帶你尋找心儀的家】✨
大家好，我是欣怡，原本只是個全職媽媽，帶著小孩在家的生活一直讓我想要有些額外收入。於是，我嘗試了一段時間的電商，但總感覺少了些什麼。
直到有一天，我的朋友跟我說：「欣怡，要不要考慮帶著孩子一起來做房仲？你一定可以創造出與眾不同的成就！」這話激勵了我，於是我毅然決然地踏上了房仲的道路。
然而，當我開始從零學習房仲業時，發現屋主們總是抱怨著「黑心房仲」、「話術」和「欺騙」。我非常能理解他們的想法！作為買房者，大家只是想要找到一個專業可靠的房仲，安心順利地找到自己的家。
我突然開始思考，為什麼做房仲一定要使用「話術」或「欺騙」呢？買房子應該可以坦誠地談論房屋的優缺點才對啊！
因此，我下定決心遵循「先誠實再成交」的理念，真心希望能幫助每一位客戶找到心儀的家。如果你準備買房，請給予欣怡一個機會，讓我帶你踏上尋找理想家園的旅程吧！?
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