北投區華廈一樓  北投買屋 / 北投買房 - 408 怡翠花園【一樓附地下室】行義路124巷3號1樓

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

拍賣價：2306 萬
參考單價：22.44 萬/坪
地址：台北市北投區行義路 124巷 3號地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
案號：113如117358
法院別：士林法院
投標日：115/04/08
保證金：462 萬元
拍賣情況：待標
拍次：三拍
點交情況：點交
社區：怡翠花園
格局：開放空間
總坪數：102.75 坪 (不含車位面積)
主建物面積：42.27 坪
附屬建物面積：8.49 坪
共同使用：51.99 坪
土地面積：12.53 坪
樓別/樓高： B1~1樓 / 7樓
屋齡：40 年
法定用途：集合住宅
形式/類型：住宅/ 華廈
電梯：有

詳細資訊

管理方式：無
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

一、SWOT 分析

面向	內容
優勢	1. 價格吸引力：經過兩度流標後，現由首拍 3599 萬降至三拍 2306 萬，降幅達約 36%，相對市場可能具有較低入手門檻。 2. 建築材質：RC 造結構，雖有屋齡但結構基礎通常比早期磚造房屋穩固。 3. 地理位置：位於台北市北投區行義路，周邊鄰近陽明山與醫療資源（如成大醫院等），生活機能成熟。
劣勢	1. 屋齡較高：建物已達 40 年，可能需面對老舊管線、外牆翻新或結構補強等潛在整修成本。 2. 公設比異常高：總坪數中公有面積佔 51.99 坪（約 50%），主建物僅約 42 坪，對於一般住家而言使用性與價值評估複雜。 3. 產權複雜：屬部分應有部分拍賣（20994 建號），且存在「不點交」情形，產權分割或權利歸屬可能存在法律模糊地帶。
機會	1. 用途調整空間：若能釐清目前作為長照機構的經營契約與土地分區使用限制，未來或許有重新規劃為住宅或商業用途的空間。 2. 投資潛力：若成功清場並取得完整使用權，因位置優異且價格較低，轉手或出租可能具備一定的投報率。
威脅	1. 占用糾紛風險：債務人目前將房屋作為「長照機構」自用，主張未簽訂租約但實際占有，若欲清場取屋，過程恐曠日廢時且涉及訴訟成本。 2. 貸款難度：銀行對於屋齡 40 年且為法拍、產權狀態複雜的物件，放款審核可能嚴格，甚至拒絕貸給。 3. 使用限制：目前建築實質用途已偏向機構經營，可能涉及住商混用爭議，買受後若作為純住宅居住可能有法規上的不便。

二、物件評論

此物件雖然單價看似低於市場一般水餃，且價格經過大幅折減，但不建議一般自住購屋者直接購買，較為適合有法拍經驗或資金雄厚、能處理法律糾紛的投資客。

主要理由如下：

點交風險極高：物件現況由債務人作為長照機構使用，且部分產權（20994 建號）標註「不點交」，代表買主即使拍定也無法立即取得完整房屋控制權，後續清退占用人的過程可能充滿法律戰。
結構與法規疑慮：超過 50% 的公設比在住宅中極罕見，顯示該建築可能夾雜商業或公共設施用途，未來改回純住家或重新裝修將面臨分區使用法規的挑戰。
屋齡與貸款問題：40 年屋齡搭配法拍複雜背景，多數銀行可能會提高利率或降低貸款成數，需自行評估資金調度的壓力。

若能確認佔用者願意協商搬遷，且透過律師確認產權無瑕疵，2306 萬的入場費才值得考慮；否則極易陷入「有屋難用、有款難貸」的困境。

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