新竹市北區天公壇公寓  北區買屋 / 北區買房 - 台北新北法拍｜0114新竹天公壇｜天公壇公園｜經典採光公寓

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

拍賣價：470.9 萬
參考單價：20.38 萬/坪
地址：新竹市北區中山路 31號地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
案號：新竹114文29791
拍次：一拍
點交情況：點交
格局：開放空間
總坪數：23.11 坪 (不含車位面積)
主建物面積：20.65 坪
附屬建物面積：2.46 坪
土地面積：7.96 坪
樓別/樓高： 5樓 / 5樓
屋齡：45 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 公寓

詳細資訊

管理方式：無
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 房價具競爭力：總價約 470 萬元，單價約 20.38 萬/坪，在竹北市區屬於低門檻入場價格。 2. 地段便利：位於北區中山路主幹道，鄰近天公壇公園，生活機能與環境品質尚佳。 3. 空間規劃單純：僅 23 餘坪的小型戶，對於投資收租或單身居住而言，管理容易且稅務負擔相對較低。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡較高：已達 45 年，管線老舊，購入後可能需預留整修預算（如水管、電路、外牆）。 2. 頂樓無電梯：位於 5 樓為最高層，爬樓梯負擔大，未來若轉手或長期居住皆較不便。 3. 公共區域狀況差：梯間已有油漆剝落、水漬白華現象，顯示建築維護不佳。 4. 違規增建疑慮：陽台及樓上層有不明來源的加蓋物，可能涉及拆除或費用負擔。
機會 (Opportunities)	1. 投資價值：若順利取得產權並處理違規問題，因位於公園旁，未來租金回報率可能優於市區平均。 2. 低價買進：法拍價格通常低於市價約一成至兩成，長期持有後隨房價成長可能有獲利空間。 3. 政策紅利：竹北地區持續發展，鄰近交通要道與公園的資產保值性尚可。
威脅 (Threats)	1. 點交風險高：拍賣公告明確標示「本院不為實體認定」且債務人聯絡不上，存在無法入屋或遭遇惡意占用之疑慮。 2. 貸款難度大：45 年舊公寓銀行鑑價通常較保守，可能導致頭期款比例提高或利率較高。 3. 產權清理成本：若內部加蓋物需由買受人自行拆除或處理，將產生額外費用與時間成本。 4. 流通性限制：高屋齡、無電梯、點交不明等因素，會縮短未來轉手的潛在買家族群。

物件評論

此物件適合具備法拍實務經驗且資金週轉彈性大的投資者考慮，不建議新手購屋者直接標購。

主要理由如下：

地點與價格優勢：竹北北區鄰近公園的路段確實具保值性，470 萬入場價在該區域具備吸引力，若作為長期投資标的，租金回報潛力尚可。
潛在法律與物理風險：最大的隱憂在於「點交不確定」與「違規增建」。法院已說明無人居住但仍無法保證無占用人，且樓頂與陽台加蓋狀況不明，可能衍生拆除費用或後續產權糾紛，這將直接壓縮您的投資利潤。
房屋老舊程度：45 年屋齡加上梯間損壞嚴重，意味著買入後必須投入一筆不小的整修資金才能安心入住，需詳細估算隱形成本。

建議若您決定投標，務必事先委託專業人員實地探查（視同賞屋）並評估銀行核貸成數，將點交風險的金額預留作緩衝，切勿僅因低單價而低估後續處理成本。

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