華齡公園頂加公寓  士林買屋 / 士林買房 - 408 近捷運劍潭站【頂加公寓】後港街20巷13號5樓

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

拍賣價：1321 萬
參考單價：59.32 萬/坪
地址：台北市士林區後港街 20巷 13號地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
案號：113如60038乙
法院別：士林法院
投標日：115/04/08
保證金：265 萬元
拍賣情況：待標
拍次：二拍
點交情況：點交
格局：開放空間
總坪數：22.27 坪 (不含車位面積)
主建物面積：20.28 坪
附屬建物面積：1.99 坪
土地面積：9.38 坪
樓別/樓高： 5~6樓 / 5樓
屋齡：47 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 公寓

詳細資訊

加蓋格局描述：第5層未登記部分：34.84，第5層頂樓未登記部分：83.12，持分全，合計：117.96㎡
管理方式：無
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	價格與地段具吸引力：位於士林區後港街，鄰近捷運劍潭站，生活機能完善。總價 1321 萬較首拍流標底價顯著下降，單價約 59 萬坪，在該區域性比高。空間使用潛能大：建物結合主體與增建部分，雖然產權登記面積為 22.27 坪，但實際可用空間（含增建）較廣，且 5、6 樓有內梯相連，可能擁有層樓錯置或較大坪數的使用感。法拍減價機會：目前處於第二拍階段，價格已從第一拍的 1650 萬調整至 1321 萬，對投資客或有較高的買入誘因。
劣勢 (Weaknesses)	屋齡老舊：屋齡達 47 年，屬高齡公寓，銀行貸款成數或年限可能受限，且後續維修與結構安全需評估成本。無電梯高樓層：位於 5 樓，若為頂加戶則需爬樓梯，對於有老人小孩的家庭或搬運家具相當不便。無法現場賞屋：法拍特性不提供看屋服務，買家只能依圖面資料判斷，對內部漏水、結構等隱疾存在資訊不對稱風險。
機會 (Opportunities)	投資獲利空間：若以第二拍價格得標，相對於市場房價可能有價差空間，適合具備鑑價能力或長期持有者。居住規劃彈性：5、6 樓相連的特點若符合居住需求（如分隔出租或家庭兩代同住），可提高使用價值。區域發展：劍潭站周邊鄰近公園及學校，長期而言有生活機能提升的潛力。
威脅 (Threats)	點交與佔用風險：資料顯示債務人目前仍於該處居住，雖然拍賣公告稱會點交，但實際強制搬遷過程可能遭遇抵抗或法律程序延宕。增建合法性疑慮：增建坪數高達 35.68 坪（超過主建物），這部分在法律上可能屬違章建築，有被拆除風險或無法過戶，且涉及稅務問題。貸款與資金壓力：老公寓加上法拍身份，銀行核貸難度較高，若需全額籌款將增加財務負擔。

2. 物件評論

是否值得購買： 此物件適合有豐富法拍經驗、資金調度彈性高且追求性價比的買方；對於首購族或尋求單純居住安全性的人來說，風險稍高。

主要理由： 從價格與地段來看，位於劍潭站周邊的 59 萬單價確實具備市場競爭力，加上第二拍的折價讓利，投資回報潛力不錯。然而，47 年屋齡的老公寓配合爬樓梯的高樓層，以及高達 35.68 坪的增建面積，意味著極高的隱形成本與法律風險。若買家無法接受無電梯的不便、擔心違建拆除爭議，或是對法拍屋點交過程缺乏經驗，則不建議輕易入手。在決定前，務必詳細諮詢代書確認增建法規狀況，並預留充足的裝修與時間預算。

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