林口華廈一樓  林口買屋 / 林口買房 - 台北新北法拍｜112南勢六街｜南勢國小｜挑高華廈一樓兩戶併拍

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

拍賣價：~~3628.8 萬~~2903.2 萬
參考單價：36.62 萬/坪
地址：新北市林口區南勢六街 211號地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
案號：金服公司114職九158金
拍次：四拍
點交情況：點交
社區：宜頡水漾
格局：開放空間
總坪數：79.27 坪 (不含車位面積)
主建物面積：45.43 坪
附屬建物面積：2.29 坪
共同使用：31.55 坪
增建坪數：23.74 坪
土地面積：20.91 坪
樓別/樓高： 1樓 / 8樓
屋齡：10 年
法定用途：事務所及工商服務業
形式/類型：住辦/ 華廈
電梯：有

詳細資訊

管理方式：無
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

法拍屋物件分析報告

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	價格大幅折讓：自第一拍流標至今，價格已從 5670 萬降至約 2903 萬，跌幅超過四成，具備相當程度的價格吸引力。地段與學區：位於新北市林口區南勢國小學區，且為挑高華廈，10 年屋齡相對較新，社區環境尚可。空間大：總坪數達 79.27 坪，並包含兩戶併拍，空間規劃彈性高，適合大家庭或作為工作室使用。點交條件：法院公告說明拍定後原則上會進行點交，減少無法退租的極端風險。
劣勢 (Weaknesses)	違建與未登記風險：拍賣標的包含未辦保存登記的增建部分（約 23.74 坪），法律上無法取得所有權，且被列管拆除。使用分區限制：登記用途為「事務所及工商服務業」，屬住辦性質，非純住宅，可能影響貸款額度或居住規劃。缺乏車位：總坪數不包含車位，周邊停車規劃需自行確認。一樓環境：位於一樓，需注意隱私及安全性問題，且易受潮濕影響。
機會 (Opportunities)	投資撿漏：對於有風險承受能力的買方，能以較低成本獲得大坪數產權，適合自用辦公室或工作室。空間改造：挑高及兩戶結構適合重新規劃，若政府對於違建認定標準放寬或採分期拆除，可保留部分使用價值。市場底部：經歷多次流標，第四拍底價已顯著調降，可能已是價格相對穩定的介入點。
威脅 (Threats)	拆除風險：政府已列管拆除非法定增建，得標後可能需自行處理拆除費用或損失該部分坪數價值。貸款困難：因涉及違建及商業用途，銀行審核可能較嚴苛，甚至僅能核貸較低成數或要求全額貸款。轉手不易：產權涉及未登記及違建問題，後續再出售或抵押時會比一般住宅困難許多。隱形成本：可能衍生法律訴訟費、拆除費、重新裝修費用及稅務差異。

2. 物件評論

總結：此物件屬於「高風險、高報酬潛力」的類型，不建議一般家庭購屋者作為自住首選，適合具備專業法律認知或特定資金用途的投資者。

主要理由如下：

產權瑕疵為最大風險：該標的包含 23.74 坪的未登記違建，且已列管拆毀風險。買方需考量這些空間在拍定後是否會消失，這將直接影響實際使用坪數與投資報酬率。
用途非純住宅：登記為事務所，意味著貸款條件與居住性質（如水電費率、社區規約）可能與一般住家不同，若您純粹為了居住，需確認自身能否接受此限制。
價格具吸引力：考慮到價格已從 5600 萬大幅下探至 2900 萬等級，若您能接受違建拆除風險或計劃自行處理，此單價在該區域具備競爭優勢。

建議： 若您是為了自住且重視產權穩定性，請謹慎考慮或尋找純住宅標的；若您有經營工作室需求或具備法拍處理經驗，此物件值得實地考察後參與競標，但務必預留足夠的預算以應對潛在的拆除或法律成本。

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