鶯歌區大廈  鶯歌買屋 / 鶯歌買房 - 台北新北法拍｜428三鶯線國華站｜鶯歌觀光夜市｜超低公設大廈

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

拍賣價：~~816 萬~~654 萬
參考單價：22.76 萬/坪
地址：新北市鶯歌區西湖街 2號地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
案號：114松117278
法院別：新北地院
投標日：115/04/28
保證金：131 萬元
拍次：三拍
點交情況：點交
社區：合家歡
格局：開放空間
總坪數：28.74 坪 (不含車位面積)
主建物面積：22.58 坪
附屬建物面積：2.8 坪
共同使用：3.36 坪
土地面積：3.68 坪
樓別/樓高： 6樓 / 12樓
屋齡：30 年
法定用途：集合住宅
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
電梯：有

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 價格具吸引力：總價僅 654 萬，單價約 22.76 萬/坪，低於市場行情且為法拍第三拍底價，入手門檻低。 2. 實坪率高：公設比極低（3.36 坪/28.74 坪），實際可支配空間大，使用效能優於同總坪數新大樓。 3. 交通便利：鄰近三鶯線國華站及鶯歌觀光夜市，生活機能成熟，未來捷運通車後潛力可期。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡較長：屋齡已達 30 年，銀行估價可能較保守，影響貸款成數與期限。 2. 室內狀況待處理：鑑價時發現屋內雜物四散且數月無人居住，可能伴隨清潔、除塵或隱形損壞（如漏水、水管老舊）問題。 3. 法拍流程風險：雖為點交案件，但仍需自行處理後續清理與交接事宜，初期時間成本較高。
機會 (Opportunities)	1. 裝潢潛力大：因價格低廉，可規劃裝修後作為自住或投資出租，利用低持有成本獲取長期收益。 2. 資產增值：隨三鶯線捷運通車及周邊開發，鶯歌地區房價有緩慢上漲空間，適合中长期持有的買家。
威脅 (Threats)	1. 隱藏維修費用：30 年老舊社區可能涉及公共設施或管線更新問題，若需大規模裝修，預算容易超支。 2. 流動性較低：法拍屋及老舊大樓在二手市場的轉手速度通常慢於新建案，退出機制需考量。

2. 物件評論

此物件適合「預算有限」、「願意投入時間整理」或「看重實用坪比」的購屋者，總體而言值得購買但需謹慎評估後續成本。

主要理由如下：

性價比極高：在鶯歌核心區能以不到 700 萬買到近 29 坪的大空間，且公設比極低，對於家庭自住或投資出租而言，單價優勢顯著。
交通優勢明確：三鶯線國華站與觀光夜市為主要生活樞紐，未來交通升級將支撐租金與房價表現。
需注意風險成本：由於屋齡達 30 年且內部狀況複雜，您需預留一筆約數十萬的清理與基礎裝修預算（如水電、地板更新），並確認貸款額度是否因屋齡而縮水。若您的目標是低門檻置產且能自行處理瑕疵，這是一個不錯的撿便宜機會；若您追求拎包入住或短期套利，則需再斟酌。

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