※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：1800 元/月
朝向方位：坐北朝南
面臨路寬：6米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

面向	內容
優勢	地理位置優越：位於台南市東區，鄰近崇德國小，學區資源穩定。居住成本低且即住即用：總價相對合理，裝潢與電線鋁門窗已換新，傢俱全贈送。停車便利：提供雙車位，雖為機械式但數量充裕，解決雙車家庭需求。樓層條件佳：5 樓/7 樓屬於中高樓層，採光與通風通常較好。
劣勢	屋齡已達 30 年：建築老化可能帶來維修負擔，且較難貸出高成數。車位類型限制：坡道機械式車位存取車輛需等待，且可能有噪音干擾。管理時段有限：管理室僅於上班時間開放，週日休息，缺乏全天候安防。格局瑕疵：主臥室因外推陽台導致無馬桶，影響使用機能。
機會	交通建設升溫：鄰近未來林森車站（步行約五分鐘），潛在捷運或輕軌效應可提升房價。學區需求支撐：東區優質學區在家庭購屋市場中具備持續保值能力。改建潛能：若未來有都更機會，30 年屋齡建築可能參與更新。
威脅	法律合規風險：主臥室無馬桶涉及違建（外推），恐面臨政府取締或罰款，並影響日後出售。殘值下降風險：高齡建物市場接受度較低，若違建問題未解決，將增加轉手困難度。維護成本增加：隨屋齡增長，水電管線及公共設施可能需額編列修繕基金。

此物件屬於「地段優勢明顯但法律風險較高」的類型，是否購買取決於您對違建問題的接受度。

主要理由：

價格與學區吸引力強：單價約 34 萬/坪在東區屬相對親民價位，且具備崇德國小學區資格與雙車位，對於重視子女教育與通勤便利性（林森車站未來效益）的買家來說，性價比不錯。
需優先釐清法律風險：最大隱憂在於「主臥室無馬桶」涉及陽台外推違建問題。這不僅影響居住品質，更可能在未來的產權移轉中造成貸款或買賣合約上的爭議。建議您在簽約前，務必確認該外推部分是否已被列管或有拆除風險。
適合投資或自住客：如果您是長期持有且能接受老屋風險，此房具有升值潛力；但若為短期過戶或對房屋法規要求嚴格者，則需謹慎評估。

結論： 若您能確認違建處置方式且預算符合預期，此物件值得考慮；但建議與仲介確認是否會將「拆除」或「維持原狀免罰」納入買賣條款中保障權益。