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※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~598 萬~~538 萬
參考單價：25.66 萬/坪
地址：桃園市龜山區幸福九街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：幸福萬戶綠莊
格局： 2房(室) 2廳 1衛 1陽台 1廚房
總坪數：20.963 坪 (不含車位面積)
主建物面積：17.769 坪
附屬建物面積：3.194 坪
樓別/樓高： 3樓 / 5樓
屋齡：41 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 公寓

影音專區

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐西朝東
鄰近學校：幸福國小、幸福國中
鄰近公園：幸福公園，第三運動公園
生活機能：后街市場，營盛黃昏市場
附近交通：桃園火車站、桃園客運
面臨路寬：約8米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 總價親民：總價 538 萬元，屬於桃園區低門檻入場點，對預算有限的購屋族友善。 2. 生活機能強：鄰近幸福國小、幸福國中及後街市場，生活採買與子女就學便利性極高。 3. 交通便利：靠近桃園火車站與客運轉運站，通勤或移動性佳。 4. 居住條件好：房屋已全新翻修，家具齊全可立即入住；座西向東避免西曬，採光通風良好。 5. 樓層適中： 3 樓為總層數 5 樓的黃金中間樓層，避開噪音又無爬樓梯過累之苦。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡偏高： 41 年屋齡較老，可能影響貸款成數或銀行估價。 2. 無車位：總坪數不包含車位，對於有開車習慣的家庭，未來停車可能是隱憂。 3. 公寓性質：為 5 樓透天式公寓，極大概率無電梯，長遠來看對高齡化家庭較不便利。 4. 坪數偏小：總坪數約 20.96 坪，格局雖佳但對於多人口家庭而言，長期居住空間感可能不足。
機會 (Opportunities)	1. 投資收租潛力：靠近車站與學區，房客源需求穩定，適合出租產生現金流。 2. 置產跳板：對於首購族是極佳的置產起點，未來可透過換屋逐步升級。 3. 社區環境：鄰近幸福公園與運動公園，居住環境生活品質佳，鬧中取靜。
威脅 (Threats)	1. 老屋折舊風險： 40 年以上老公寓，未來可能面臨修繕基金高昂或結構維護成本增加。 2. 轉手流動性：無電梯與無車位的老房在二手市場可能受限於特定客群， resale 速度不如新成屋。 3. 政策風險：若未來老屋重建法規或稅制調整，持有成本可能上升。 4. 房價趨勢：桃園區新推案競爭激烈，老屋單價競爭力可能隨時間被稀釋。

物件評論

是否值得購買： 此物件對於「低預算首購族」或「尋求穩定收租的投資者」具有高度吸引力，但對於「長期自住且重視無障礙設施」的家庭則需謹慎評估。

主要理由：

入場門檻低： 總價控制在 538 萬元，在桃園龜山生活圈能買到靠近火車站、學區且帶裝修的房子，CP 值相當不錯，適合資金有限的買家作為落腳點。
生活極度便利： 周邊市集、公園及學校資源完善，非常適合有小家庭或需要頻繁通勤的人士。
風險考量： 屋齡已達 41 年且無車位，這意味著未來的貸款額度可能受限，且若需轉手時，潛在買家會更為挑剔（特別是對電梯的需求）。因此，建議購屋者確認自身對老屋維護成本與長期持有心態的承受度後再作決定。