敦化國小敦化國中  松山買屋 / 松山買房 - 松山商辦店面敦化增值一樓大師房屋EASON小羅

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：4880 萬
參考單價：188.93 萬/坪
地址：台北市松山區敦化北路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
總坪數：25.83 坪 (不含車位面積)
主建物面積：22.22 坪
附屬建物面積：3.61 坪
土地面積：10.66 坪
樓別/樓高： 1樓 / 4樓
屋齡：51 年
法定用途：店鋪
形式/類型：商用/ 公寓

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐東朝西
鄰近學校：敦化國小敦化國中
鄰近公園：慶城公園
生活機能：慶城商圈
附近交通：小巨蛋捷運站台北小巨蛋公車站
面臨路寬：8米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

以下針對編號 1328911 之松山商辦店面物件，以買房者角度所整理之 SWOT 分析與評論建議：

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 地段優異：位於松山區敦化北路核心商圈，鄰近小巨蛋捷運站與公車站，交通極度便利。 2. 展示效果好：為一樓邊間店面，動線明確，擁有極高之臨路曝光度，利於吸引客流。 3. 生活機能強：鄰近慶城公園與敦化國小、國中學區，周邊居民生活圈穩定，消費人口基礎好。 4. 樓層優勢：位於一樓，無需仰賴電梯進出，對店面營業之進貨、客流通行無礙。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡過高：屋齡達 51 年，建築結構與管線可能老舊，後續維護或裝修成本恐較高。 2. 缺乏車位：未包含車位，對於部分進店消費之客戶或員工通勤可能造成不便。 3. 貸款限制：屬商用公寓型態，銀行貸款成數、利率及還款年限可能不如住宅寬鬆。 4. 單價偏高：參考單價約 188.93 萬/坪，對於 51 年老舊建築而言，單價需斟酌是否有溢價空間。
機會 (Opportunities)	1. 租金收益：位於成熟商圈且為學區旁，對於開店需求（如補習班、餐飲、零售）有穩定承租潛力。 2. 資產保值：敦化北路為台北市高價值區域，若未來面臨危老重建，潛在增值空間大。 3. 自創品牌：適合資金充裕者將此作為自營業之旗艦店，結合投資與自用效益。 4. 商圈升級：小巨蛋周邊持續開發中，未來周邊人潮可能進一步增加。
威脅 (Threats)	1. 經濟波動：商用店面受景氣循環影響較大，空屋期可能拉長，影響投資報酬率。 2. 整修風險：老舊建築可能隱藏結構問題，裝修時可能需額外追加預算處理管線與結構加固。 3. 政策風險：商用不動產稅率通常高於住宅，持有成本（如房屋稅、地價稅）需納入考量。 4. 競爭激烈：慶城商圈鄰近店家眾多，需確認目標客群是否會受鄰近競爭者分散。

2. 物件評論

此物件位於台北松山核心地段，交通便利且為一樓邊間，具備顯著的商業展示優勢與學區穩定客源，非常適合作為收租置產的投資標的，或是作為特定品牌之自營業點。

然而，購買此物件需審慎考量兩點關鍵因素：首先，51 年的屋齡意味您可能需預留一筆較大的裝修預算來更新管線與外觀，以提升租金競爭力；其次，商用型態與無車位的特徵，可能影響銀行貸款成數及高端消費客群之進店意願。若您資金規劃能涵蓋後續整修成本，並對該路段商業環境有信心，則此物件值得列入考慮；但若您追求較高的投資報酬率或希望減少後續維護麻煩，建議需與其他較新穎之物件進行價格與坪效之比較後再做決定。