南寮國小別墅住店  北區買屋 / 北區買房 - ★南寮透天大樓宏家凱悅特區凱撒特區品益中光品益文華品益無雙

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1730 萬
參考單價：24.67 萬/坪
地址：新竹市北區天府路一段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：凱悅特區
格局： 4房(室) 3廳 4衛 3陽台 1廚房
總坪數：70.13 坪 (不含車位面積)
主建物面積：59.77 坪
附屬建物面積：10.36 坪
土地面積：25.91 坪
樓別/樓高：整棟 / 5樓
屋齡：20 年
法定用途：住商用
形式/類型：住宅/ 別墅
車位：獨立車庫
車位描述：1樓

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐西南朝東北
鄰近學校：南寮國小•南華國中
鄰近公園：中清公園
生活機能：南寮市場•全聯福利中心•新竹漁港漁產直銷中心
附近交通：新竹客運藍15區•藍線
面臨路寬：30米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

購屋分析報告：新竹市北區南寮透天大樓 (編號：1327507)

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 居住空間寬敞：總坪數達 70.13 坪，配置 4 房 3 廳 4 衛，對於家庭成員較多或注重隱私的買方來說，提供極佳的居住密度與舒適度。 2. 交通動線便捷：鄰近台 68、台 61 快速道路及縣道 122，前往新竹科學園區、高鐵站或北區生活圈車程約在 15-20 分鐘內。 3. 生活機能成熟：周邊涵蓋市場、連鎖超市、餐飲及公立圖書館等設施，且鄰近南寮國小與南華國中，學童就學接送方便。 4. 停車規劃完善：擁有獨立一樓室內車庫，解決透天住宅常見的停車困難問題。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡較高：屋齡約 20 年，若購入後需進行翻修或管線更新，將增加額外成本與時間投入。 2. 使用分區複雜：標註為「住商用」混合，這可能影響銀行核貸成數、利率或後續轉手買家的貸款限制。 3. 樓層高度考量：位於 5 樓，若該建築未裝設電梯，對長者出行或日常搬運重物造成不便，且高樓層可能有隱私或視野干擾。 4. 社區管理方式：資料顯示部分區域「無管理」或管理方式未詳述，可能影響公共區域維護與安全性。
機會 (Opportunities)	1. 區域發展潛力：鄰近新竹漁港及重劃區，隨著觀光發展及市府推動計畫，區域價值有長期增長空間。 2. 租賃需求多元：結合住商用特性或鄰近港口觀光區，適合作為民宿、工作室或兼具商業功能的投資標的。 3. 生活品質提升：周邊擁有公園與濱海綠道，適合喜愛戶外活動、釣魚或散步的居住者，滿足健康養生需求。
威脅 (Threats)	1. 氣候環境影響：位於港口附近，長期受海風與鹽分侵蝕，建築外牆或門窗可能需較高的維護頻率。 2. 觀光交通尖峰：假日因漁港觀光人潮，部分臨近道路可能會出現短暫壅塞，影響居住靜謐性。 3. 市場流動性風險：老舊透天大樓在二手市場的競爭力不如新成屋，且「住商用」屬性可能縮小潛在買家族群。

2. 物件評論

綜合建議：值得考慮作為家庭自住標的，但需謹慎評估預算與貸款條件。

此物件對於尋求大空間、重視生活機能且願意接受中等屋齡的家庭而言，性價比相當高。總價 1730 萬取得的 70 餘坪空間，在新竹北區屬於稀缺型的大坪數住宅。此外，緊鄰學校與公園的優勢非常適合育有子女的族群，交通網亦能支持在科學園區上班的通勤需求。

然而，您必須注意以下兩點：首先，「住商用」性質可能導致銀行貸款條件不如純住宅寬鬆，建議事先確認貸款成數；其次，20 年的屋齡意味著您需預留一筆翻修預算，尤其是針對水管、電路及外牆防水處理。若您的目標是長年自住且能負擔維護成本，這是一個兼具實用性與未來增值潛力的選擇；但若以短期投資獲利為主要考量，則需衡量區域老舊化對房價的潛在壓力。

問與答

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南寮透天大樓

陳先生(仲介，收取服務費)

暱稱：新竹阿健誠實房仲

專業品質：

服務態度：

房仲電話：0917-027191

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新竹南寮盛宇加盟店

經紀業名稱: 盛宇開發有限公司

證號: 經紀人證照：張宜亞(91)竹市字第00078號

●在地新竹市人，南寮國小、光華國中、新竹高商、德明商專畢業。
●常年定居於本市，求學、職涯、人生歷練都在本地區，對於本區域的都市發展、公共建設、商圈成形過程等均親身經歷及見證。
●95年轉行進入房仲業(全台最大房產集團)服務至今，穩定熱忱，始終如一！專注經營本商圈，專業、熟稔。
●曾獲新竹市不動產仲介公會模範經紀人；全台最大房產集團竹苗區百萬經紀人。
●現職：全台最大房產集團_新竹南寮盛宇加盟店_資深業務專員。
☆我們長期深耕，經營新竹市房屋買賣仲介市場，擁有極優越的行銷通路及穩定而優異的成交績效。阿健從事房仲工作已10多年(95/11~迄今)，一直秉持著誠信、專業、熱忱的態度來服務每一位客戶，加上全最大房產集團強大的品牌知名度與指名度及本店地緣、地利優勢，若您有房屋買賣的需求，阿健一定是值得您信賴的房仲經紀人。我們必珍惜所託，傾力達成您所交付的任務！竭誠為您服務！歡迎您隨時來電洽詢！為您提供相關諮詢服務。服務專線:0917-027191。

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