南華國中別墅  北區買屋 / 北區買房 - ★南寮透天大樓上廣樂3,6,7,9,11,12,13系列

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：2250 萬
參考單價：34.6 萬/坪
地址：新竹市北區孝賢路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：上廣樂12
格局： 5房(室) 2廳 4衛 3陽台 1廚房
總坪數：65.03 坪 (不含車位面積)
主建物面積：58.75 坪
附屬建物面積：6.28 坪
土地面積：23.93 坪
樓別/樓高：整棟 / 4樓
屋齡：1 年
法定用途：集合住宅
形式/類型：住宅/ 別墅
車位：獨立車庫
車位描述：1樓車庫

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐西南朝東北
鄰近學校：南寮國小•南華國中
鄰近公園：蟹仔埔公園•南寮運動公園•漁港環保公園
生活機能：南寮市場•全聯福利中心•新竹漁港漁產直銷中心
附近交通：新竹客運藍15區•藍線
面臨路寬：10米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

以下為您提供的物業分析報告，內容分為 SWOT 分析與物件評論兩個部分：

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 屋齡極新：約 1 年屋齡，採 RC 鋼筋混凝土，建材與設備較新，維護成本相對較低。 2. 格局優異：4 樓整棟設計，5 房 2 廳 4 衛，空間寬敞，適合三代同堂或大家庭居住，含孝親房規劃。 3. 交通便捷：鄰近台 68 線、台 15 線及台 61 線，開車至科學園區、高鐵新竹站約 15 分鐘內，通勤便利。 4. 生活機能完善：鄰近南寮市場、全聯、南寮國小及運動公園，日常採買與休閒需求皆能滿足。 5. 贈送車位：含獨立車庫，解決停車問題。 6. 建商信譽：由在地建商上廣開發與知名營造廠（如台固）合作，品質有保障。
劣勢 (Weaknesses)	1. 總價門檻高：總價 2250 萬元，對於首購族或預算有限的買家而言，購屋壓力較大。 2. 距離市中心：距離市中心商圈（如巨城、城隍廟）約 15 至 18 分鐘車程，非純市區地段。 3. 管理維護：部分資訊顯示無統一管理費，可能意味著社區公共設施或清潔維護需自行評估或鄰里自發。 4. 景觀依賴：部分戶別可能受臨路影響（雖有說明角地或次要幹道，仍須確認實際戶別座向與臨路情況）。
機會 (Opportunities)	1. 區域增值潛力：南寮漁港為新竹市重點觀光發展區，長期來看具房價支撐力。 2. 多元用途：4 樓大空間適合自用，亦可考慮經營民宿、居家辦公室或作為家族資產置底。 3. 換屋需求：符合二胎家庭或需居家孝親房的需求，在市場上屬於剛性需求商品。 4. 低密度環境：相鄰大樓社區，居住較為安靜，綠覆率佳，適合追求生活品質者。
威脅 (Threats)	1. 二手流通性：透天別墅型產品的二手市場流動性通常低於電梯大樓，轉手時間可能較長。 2. 交通與觀光人潮：鄰近觀光漁港，假日遊客車潮可能影響住戶出入便利性。 3. 環境因素：鄰近海邊地區，長期居住需留意海風侵蝕或空氣濕度對建材的影響。 4. 房市波動：若遇房市回檔，高總價透天別墅的議價空間與投資報酬率可能面臨調整。

2. 物件評論

此物件對於預算充足、尋求「大空間、低密度、新成屋」且重視通勤便利性的買家而言，值得列入買房清單中評估。

主要理由如下：

實用性極高：4 樓 5 房格局在市場上相當稀缺，特別適合家庭成員較多或需長者同住的家庭，且屋齡僅 1 年，入住後無須大修。
地理位置優越：雖非傳統市區，但位於南寮重劃區，兼具生活機能與休閒環境，且緊鄰主要幹道，往來竹科或高鐵站時間成本低。
性價比合理：考量總坪數與新成屋優勢，每坪單價約 34.6 萬在新竹房市屬於中上區間，但對比同區舊宅或市區公寓，其空間價值與居住品質較高。

建議：購買前請務必確認實際戶別的「座向」與「採光」是否符合個人喜好，並親自確認管理維護細節（如公共區域清潔頻率），以確保居住體驗符合預期。

問與答

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南寮透天大樓

陳先生(仲介，收取服務費)

暱稱：新竹阿健誠實房仲

專業品質：

服務態度：

房仲電話：0917-027191

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新竹南寮盛宇加盟店

經紀業名稱: 盛宇開發有限公司

證號: 經紀人證照：張宜亞(91)竹市字第00078號

●在地新竹市人，南寮國小、光華國中、新竹高商、德明商專畢業。
●常年定居於本市，求學、職涯、人生歷練都在本地區，對於本區域的都市發展、公共建設、商圈成形過程等均親身經歷及見證。
●95年轉行進入房仲業(全台最大房產集團)服務至今，穩定熱忱，始終如一！專注經營本商圈，專業、熟稔。
●曾獲新竹市不動產仲介公會模範經紀人；全台最大房產集團竹苗區百萬經紀人。
●現職：全台最大房產集團_新竹南寮盛宇加盟店_資深業務專員。
☆我們長期深耕，經營新竹市房屋買賣仲介市場，擁有極優越的行銷通路及穩定而優異的成交績效。阿健從事房仲工作已10多年(95/11~迄今)，一直秉持著誠信、專業、熱忱的態度來服務每一位客戶，加上全最大房產集團強大的品牌知名度與指名度及本店地緣、地利優勢，若您有房屋買賣的需求，阿健一定是值得您信賴的房仲經紀人。我們必珍惜所託，傾力達成您所交付的任務！竭誠為您服務！歡迎您隨時來電洽詢！為您提供相關諮詢服務。服務專線:0917-027191。

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