文化中心店面  苓雅買屋 / 苓雅買房 - 三民房屋推薦五福國中學區｜1+2樓店住｜5米面寬｜騎樓停車

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~1888 萬~~1880 萬
參考單價：47.75 萬/坪
地址：高雄市苓雅區江都街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
總坪數：39.37 坪 (不含車位面積)
主建物面積：39.37 坪
樓別/樓高： 1~2樓 / 5樓
屋齡：45 年
法定用途：住商用
形式/類型：商用/ 店面
車位：其它
車位描述：騎樓停車

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐北朝南
鄰近學校：附小國小五福國中
鄰近公園：文化中心公園
生活機能：傳統市場
附近交通：凱旋公園輕軌站文化中心捷運站
面臨路寬：8米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 地段與交通優越：位於苓雅文化中心商圈，鄰近輕軌凱旋公園站及捷運文化中心站，雙軌交匯，交通便利。 2. 學區價值高：屬於五福國中明星學區，對子女教育需求者具吸引力，資產保值性強。 3. 使用效率高：1 樓商用、2 樓住家的一體化設計，適合創業或經營家庭工作室，省去租店成本。 4. 空間寬敞：室內坪數近 40 坪且面寬超過 5 米，公設比低（甚至為 0%），實際使用空間大於傳統大樓。 5. 居住環境：前街後巷格局，通風採光佳，無管理費支出。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡較高：45 年屋齡意味著建築設施老化風險增加，未來可能需投入裝修或結構補強成本。 2. 停車問題：總價不含車位，僅列「騎樓可停車」，非固定私有車位，停車保障與安全性不如專用停車場。 3. 單價偏高：每坪約 47.75 萬，相對於同齡住宅略高，需考量預算分配。 4. 噪音干擾：1 樓臨街店面可能受商業活動或行車噪音影響，住家隱私性需確認隔音效果。
機會 (Opportunities)	1. 自負盈虧：自用可節省租店租金，若經營成功可創造穩定現金流。 2. 投資收租：因學區與商業需求穩定，未來若不需自用，整層出租或分租潛在租賃收益佳。 3. 老屋翻新：若預算允許進行現代化裝修，可提升空間質感與租金競爭力。
威脅 (Threats)	1. 融資難度：高屋齡可能影響銀行放款年限，增加購屋者籌措頭款或還貸壓力。 2. 法規限制：住商混合區在營業登記、消防規範及增建合法性上較複雜，需確認違規建築風險。 3. 維護成本：老舊管路與水電系統若未更新，長期使用後維修頻率與成本可能高於新宅。

物件評論

此物件適合**「創業型家庭」或「穩健投資者」**購買，對於純自住的家庭則需慎重評估。

主要理由是地段優勢極其明顯，特別是五福國中學區加上文化中心商圈人流，奠定了資產的長期保值性與出租潛力。然而，45 年屋齡帶來的潛在維修成本與無車位問題，是必須面對的現實挑戰。若您計畫將一樓用於經營或辦公室以抵銷部分持有成本，並能接受老房修繕需求，此物件為兼具生活與事業雙贏的高性價比選擇；反之，若僅追求安靜的新成屋居住體驗，則此案可能非首選。建議購屋前務必邀請專業技師檢測房屋結構與水电安全，並確認銀行對老舊商辦住之貸款條件是否符合自身需求。