都廳苑大樓  苓雅買屋 / 苓雅買房 - 三民房屋推薦市政『都廳苑』3房平車豪邸

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：4580 萬
參考單價：32.52 萬/坪
地址：高雄市苓雅區四維三路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：都廳苑
格局： 3房(室) 2廳 4衛 3陽台 1廚房
總坪數：140.82 坪 (包含車位面積)
主建物面積：82.46 坪
附屬建物面積：10.88 坪
共同使用：47.48 坪
車位坪數：6.69 坪
土地面積：16.36 坪
樓別/樓高： 4樓 / 24樓
屋齡：17 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
車位：坡道平面式
車位描述：B1樓
電梯：有

詳細資訊

管理方式：保全公司
管理費：11031 元/月
管理描述：24H管理
朝向方位：坐南朝北
鄰近學校：四維國小苓雅國中
鄰近公園：文化中心公園
生活機能：傳統市場忠孝夜市光華夜市
附近交通：市政大樓公車站三多商圈捷運站信義國小捷運站
面臨路寬：60米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

買房 SWOT 分析表

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 地段優越：位於苓雅區市政核心地帶，鄰近文化中心公園，且步行可達捷運站，生活與交通機能極佳。 2. 空間規劃實用：3 房 4 衛的設計在同坪數級距中較少見，適合需要多衛生間的家庭或長輩同住需求。 3. 單價具競爭力：參考單價 32.52 萬/坪在周邊同類型產品中屬於合理偏低價位，總價控制良好。 4. 設施完善：全棟軟水系統及不停電設計提供較高的生活品質保障。
劣勢 (Weaknesses)	1. 管理費高昂：每月管理費達 11,031 元，對每月的持房成本負擔極重，需納入長期預算規劃。 2. 屋齡已邁入 17 年：相較於 newer build，硬體設備可能較舊，未來若有重大修繕可能涉及公共基金使用。 3. 樓層偏低：4 樓位於中低樓層區域，隱私性與採光視野可能受限於周邊建築或樹木。
機會 (Opportunities)	1. 生活機能成熟：鄰近忠孝、光華夜市及傳統市場，適合追求在地生活圈的生活者。 2. 就學便利：四維國小與苓雅國中位於附近，對有子女就學需求的家庭具吸引力。 3. 投資潛力：市政核心區房價抗跌性通常較高，適合作為長期置產或收租標的。
威脅 (Threats)	1. 市場流動性：高管理費可能導致未來轉手時吸引部分買家觀望，影響交易流速。 2. 維修成本隱憂：隨著屋齡增長，電梯與公共設施維護費用可能調升，進一步壓縮持房淨收益。 3. 交通干擾：鄰近主要幹道與夜市，尖峰時段可能有車流擁擠或環境噪音問題。

物件評論

這款「都廳苑」的物件非常適合追求市區生活便利度、且對預算控制有一定要求的小家庭。從買房者角度來看，其最大的亮點在於單價具有競爭力（約 32.52 萬/坪），且在市政大樓核心區擁有 4 間衛浴的大空間設計，實用性極高。然而，每月超過一萬的管理費是顯著的長期負荷，若家庭現金流無法穩定支撐這筆固定支出，恐將影響生活質量。

購買建議： 值得考慮。但建議在簽約前詳細計算每月的持有成本，並實際確認 4 樓的採光與噪音狀況是否在自己接受範圍內。若您重視居住空間感與核心區生活機能，且能負擔較高的管理費用，這將是一個性價比不錯的選擇。