新竹市香山區電梯大樓  香山買屋 / 香山買房 - 1014香山公園樂活莊園高樓3房車 6年屋法拍諮詢代標

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

拍賣價：1141 萬 (含車位價)
參考單價：29.84 萬/坪
地址：新竹市香山區大庄路 228巷 3號地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
案號：113豪59112
拍次：三拍
點交情況：點交
社區：樂活莊園
格局： 3+3房(室) 2廳 2衛 1陽台 1廚房
總坪數：38.24 坪 (包含車位面積)
主建物面積：22.01 坪
附屬建物面積：3.99 坪
共同使用：12.24 坪
車位坪數：13.82 坪
土地面積：9.68 坪
樓別/樓高： 10樓 / 10樓
屋齡：6 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
車位：坡道平面式
車位描述：編號35
電梯：有

詳細資訊

車位坪數：13.82 坪
管理方式：保全公司
朝向方位：坐西南朝東北
鄰近學校：大庄國小.香山高中國中部
附近交通：三姓橋火車站瑞光街口公車站
面臨路寬：8米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

法拍屋投資分析報告 (編號：1323042)

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢	1. 屋齡輕新：社區僅 6 年，格局方正，衛浴有對外窗，管理完善，符合現代居住需求。 2. 價格優勢：單價約 29.84 萬/坪，含車位總坪數達 38.24 坪，且為第三拍底價，較市場行情具吸引力。 3. 生活機能：鄰近香山公園、大庄國小及高中部，交通有火車站與公車站，適合親子家庭自住。 4. 產權清晰：拍賣時塗銷抵押權，且有銀行代墊尾款方案，降低資金壓力。
劣勢	1. 無法看屋：房屋已查封，禁止進入室內查看，內部裝潢、漏水或損壞狀況需自行推斷。 2. 頂樓風險：位於 10/10 樓頂層，雖採光佳，但未來可能面臨屋頂滲漏或夏天隔熱較差的維護問題。 3. 點交不確定性：法院依據現況點交，雖有代標公司協助，但若涉及實際占用者搬離，流程仍可能耗時。
機會	1. 價格下跌空間：前兩拍均已流標，底價從 1784 萬降至 1141 萬，降幅顯著，第三拍仍有成交可能性。 2. 投資報酬率：若以低於市價得標，後續無論是自住節省裝潢或轉租，皆具備潛在獲利空間。 3. 法拍減價機制：若此次再流標，未來拍賣可能再酌減價格，長期關注或有更低入手點。
威脅	1. 共有人優先承買權：本件為分割共有物，其他共有人在相同條件下享有優先購買權，可能影響競標結果。 2. 占用問題：債務人聲稱建物自住使用，若拒不搬遷，雖有強制交屋程序，但仍需評估時間成本與法律糾紛風險。 3. 貸款審批風險：法拍屋貸款審核嚴格，若銀行鑑價低於標價或房貸成數不足，需自行籌措現金尾款。

2. 物件評論

總結建議：值得關注，但需充分評估風險

此物件對於尋找新竹香山區、注重學區與公園綠地的購屋者來說，具備極高的吸引力。主要理由在於社區屋齡新（僅 6 年），且目前底價已大幅下降至一千一百多萬，單價約 30 萬上下，在該區域屬具有競爭力的價格。加上包含平面車位，總坪數接近 40 坪，空間利用率高，非常適合三代同堂或年輕家庭定居。

然而，購買法拍屋最大的挑戰在於「隱形成本」與「交接風險」。由於無法入內看屋，內部管線、漏水等狀況完全未知，需預留裝修預算。更重要的是，債務人目前聲稱自住，雖然廣告承諾負責點交與強制交屋事宜，但法律程序執行時間可能長於預期，建議務必確認代標公司對於「無占用」或「交屋時程」的具體保證條款。若您能接受不確定性，並具備一定現金流以備不時之需，此案在價格上確實具備入手價值；若追求完全零風險，則建議再觀察後續拍賣情況或優先考量一般買賣案件。

問與答

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經紀業名稱: 財欣不動產管理顧問有限公司

證號: 林元絨(101) 新北經字第2639號

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