四套房  東區買屋 / 東區買房 - 永慶同星｜竹科旁｜收租神器｜威尼斯金山會館A3四套房

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~2280 萬~~2100 萬
參考單價：69.8 萬/坪
地址：新竹市東區金山街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：威尼斯金山會館
格局： 4房(室) 4衛
總坪數：30.085 坪 (不含車位面積)
主建物面積：19.3 坪
附屬建物面積：2.245 坪
共同使用：8.54 坪
樓別/樓高： 3樓 / 5樓
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 華廈
電梯：有

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐西南朝東北
鄰近學校：關東國小、新科國中
鄰近公園：金山六街公園
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢	1. 戶型規劃獨特：一屋四套房配置，每房帶衛浴，極具出租競爭力。 2. 地理位置優越：鄰近竹科核心生活圈，工程師族群龐大，租屋需求穩定。 3. 機能完善：鄰近金山商圈，餐飲與採買便利，且有學校與公園配套。 4. 投資性強：總坪數不大但可產出多筆租金，單價相對合理。
劣勢	1. 未包含車位：總價不含車位，購置或租賃需額外考慮停車成本與便利性。 2. 空間狹小：30 坪分四房，平均每間套房面積極小，較不適合家庭自住，僅適合單人租屋。 3. 樓層因素：位於低樓層（3 樓/5 樓），視野可能受限，若無電梯影響上下樓便利性。
機會	1. 租金收益高：四套房模式可分散租給不同租客，提升單位坪數的總租金回報率。 2. 區域發展：竹科周邊住房需求持續，該區塊具長期增值潛力。 3. 稅務規劃：作為投資標的，未來若有租金所得或資產配置調整，此類產權較易操作。
威脅	1. 市場競爭：附近同類型產品若增多，可能導致租戶爭奪加劇。 2. 管理問題：高承租率意味著人員流動大，房屋損耗維護成本需列入考量。 3. 政策變動：房市稅制或租屋法的調整，可能影響投資報酬率與持有成本。

物件評論

此物件對於「投資收租」的買家而言，是一筆值得考慮的標的；但若是為了「家庭自住」，則建議重新評估。

主要理由如下：

租金效能極高：4 房 4 衛的格局在同等坪數中極為罕見，能最大化竹科工程師族群的租屋需求，有效降低空屋風險並提升總租金收益。
地段價值穩定：鄰近竹科核心且生活機能成熟，只要科技產業發展向好，此類住宅的需求支撐力通常相當強韌。
需留意隱形成本：由於不含車位且單坪使用率因隔間而較低，長期持有需注意停車問題是否會影響租客續租意願，以及房屋老舊後的維修成本。

結論：若您具備資金並以資產配置與現金流為目標，此物件具有不錯的配置價值；若您有居住品質或家庭空間的明確需求，則建議提高坪數預算尋找更寬敞房型。

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