大店面  東區買屋 / 東區買房 - 永慶同星｜巨城商圈｜7米面寬鑽石級大店面

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：4980 萬 (含車位價)
參考單價：33.39 萬/坪
地址：新竹市東區中央路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：大圓大廈
格局：開放空間
總坪數：149.129 坪 (包含車位面積)
主建物面積：27.721 坪
附屬建物面積：2.505 坪
共同使用：41.624 坪
土地面積：23.223 坪
樓別/樓高： B1~1樓 / 7樓
屋齡：34 年
法定用途：商業用
形式/類型：其它/ 華廈
車位：昇降平面式
電梯：有

詳細資訊

管理方式：其它
管理費：3400 元/月
朝向方位：坐東北朝西南
鄰近學校：東門國小、三民國中
鄰近公園：中央公園
生活機能：大果菜市場
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢	地段與門面稀缺性：位於新竹巨城商圈核心，正對中央公園，7 米大面寬極具視覺焦點，利於展示與招攬客群。空間規劃彈性：結合一樓與地下室，總坪數約 149 坪，適合多種商業型態（如餐飲、展示廳等），且目前屋況經翻新整理。租金收益穩定：現況已出租中，擁有優質租客，能提供穩定的現金流回報，降低置空風險。附帶停車位：包含一座昇降平面式車位，在繁忙商圈中極具價值，方便顧客與營運需求。
劣勢	屋齡較老：屋齡達 34 年，可能面臨外牆翻修、電梯更新或管線老化的潛在費用。單價較高：參考單價約 33.39 萬/坪，對於一處老屋店面而言，投資門檻相當高。商業屬性限制：土地為商業用地，無法作為住宅使用，轉售對象相對受限於商家或投資者。
機會	商圈持續成長：緊鄰竹北科同星團隊推薦之核心地帶，隨著周邊發展及生活機能完善，長期價值可期。資產抗通膨：實體店面在通貨膨脹時期通常具有保值效果，且租金隨市場調整空間大。改造潛力：既然已翻新，買方可視需求進行二次微調，進一步提升營業效益或租金收益。
威脅	電商與通路衝擊：實體零售業近年受網路購物影響，部分傳統店面可能面臨承租能力下降的風險。流動性較差：高總價且為商業用不動產，在二手市場脫手速度通常慢於住宅，需考慮長持心態。租約依賴性：收益高度依賴現有租客續租狀況，若到期未續租或遭遇不景氣，需重新尋找客源。

物件評論

此物件對於尋求長期穩定租金回報的投資者而言值得列入考慮，但對於追求快速進出的短線獲利者則需慎重評估。

主要理由如下：

地段與稀缺性優勢：7 米面寬的正對公園店面極為罕見，在巨城商圈具有強大的昭示性與流量優勢，長期保值潛力佳。
租金效益明確：現狀出租提供即時現金流，對於資金規劃較為安心，且停車位是極佳的附加價值，能提升整體投報率。
需警惕老屋維護成本：34 年屋齡是最大隱憂，買前務必詳查大廈公設金狀況及公共設施維護計畫，預留未來可能發生的大修費用（如防水、外牆），以免侵蝕投資利潤。

總結來說，若您資金充裕且能長持，這是一張具備優質底座的資產；但若能議價空間並確認無隱藏結構問題，將是更穩健的決策。

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