學區、交通便利、生活  竹東買屋 / 竹東買房 - 環宇美裝璜3室景觀華廈+平面車位(美屋況)

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1998 萬
參考單價：40.11 萬/坪
地址：新竹縣竹東鎮光明路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：環宇市
總坪數：49.81 坪 (不含車位面積)
主建物面積：26.2 坪
附屬建物面積：2.06 坪
共同使用：12.86 坪
其他面積：8.69 坪
土地面積：7.95 坪
樓別/樓高： 2樓 / 14樓
屋齡：10 年
法定用途：商業用
形式/類型：住辦/ 辦公
車位：坡道平面式
車位描述：B2平面車位291號
電梯：有

詳細資訊

管理方式：保全公司
管理費：1955 元/月
管理描述：專人收發信件、包裹及垃圾回收處理
朝向方位：坐西朝東
鄰近學校：二重國小、二重國中
鄰近公園：星都滙公5公園、民族公園
生活機能：伍聯社、美聯社、全家、7-11超商
附近交通：68快速道路、北二高、上員火車站、公道五路
面臨路寬：12米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

購屋分析報告：環宇市 3 室景觀華廈

以下針對您提供的物件資料，以買房者的角度進行詳細分析。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 價格具競爭力：參考單價約 40.11 萬/坪，在同等級地段中相對有價格優勢。 2. 空間格局實用：3 房 2 廳 2 衛 1 陽台，通風採光佳，適合家庭或工作居家使用。 3. 基礎設施完善：社區含天然瓦斯、坡道平面車位，屋齡僅 10 年且維護佳。 4. 交通便利：鄰近公道五路、68 快速道路及北二高，通勤至竹科或台北均為優勢。
劣勢 (Weaknesses)	1. 土地性質特殊：用途登記為商業用（住辦），非純住宅，可能影響貸款成數與利率。 2. 樓層位置偏低：位於 2 樓/14 樓，相較高樓層可能受到隱私與噪音干擾。 3. 管理費成本：每月管理費 1,955 元，需考量長期持有的固定支出。
機會 (Opportunities)	1. 租屋需求旺盛：近工研院、科學園區及竹東鎮開發成熟區，容易吸引工作人士承租。 2. 學區資源：鄰近二重國小與國中學區，若為家庭購置可作為就學依據。 3. 交通建設效應：隨著 68 號快速道路及北二高周邊發展，區域價值具成長潛力。
威脅 (Threats)	1. 轉售流動性較低：商業用或住辦性質的物件，在二手市場買賣對象可能受限於購買資格或貸款條件。 2. 稅務與政策風險：商用不動產相關持有稅率、房屋稅及未來政府對土地分區使用之調整可能影響成本。 3. 房價波動：商業用住宅價格波動性通常較大，受景氣循環影響較明顯。

2. 物件評論

購買建議： 此物件適合「注重通勤便利性」或「打算作為工作室結合自住」的買家，但對於追求純住宅保值性的投資者則需謹慎評估。

主要理由： 首先，該物件最大的優勢在於地段與交通。竹東鎮鄰近工研院、科學園區且擁有 68 號快速道路直達台北，生活機能（銀行、超市、學校）齊全，這對長期持有或出租回本來說是非常穩定的支撐點。

然而，買房者必須正視其「商業用」的性質。這意味著貸款條件可能不如一般住宅寬鬆（例如自備款比例較高或利率不同），且轉手時受眾較窄，流動性較弱。另外，2 樓的樓層雖無電梯負擔，但隱私與採光需實地確認是否影響您的生活品質。

總結來說，若您的需求是「低單價入主」、「近工作地點」或「有穩定租戶需求（如竹科員工）」，這是一筆性價比高的選擇；若您期望的是純住宅區的增值潛力或標準住宅貸款條件，則建議再仔細權衡稅務與貸款成本後再行決定。

問與答

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新竹好房168

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經紀業名稱: 冠慶房屋仲介股份有限公司

證號: 102年登字245043號

我畢業國立台北商專銀行保險科，擁有財務分析理財實務專業能力，專營竹東新竹區房屋土地買賣租賃，提供免費估價鑑定，具備多項專業理財證照，曾擔任會計、出納、查帳員、才藝老師、專業保母、總機、仲介主任、、等職務，個性隨和多才，平易近人好交友，深耕各社區，能準確配對買賣需求，積極促成交易，歡迎您信任委託，值得信賴及託付。

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