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永慶同星｜園區｜彤雲山莊｜全新整理3房+平車
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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。
- 總價：1588 萬 (含車位價)
- 參考單價：43.36 萬/坪
- 地址：
新竹縣
寶山鄉
彤雲街
地圖
🏷️ 查看區域實價登錄
- 社區：彤雲山莊A區
- 格局： 3房(室) 2廳 2衛 1陽台
- 總坪數：36.627 坪 (包含車位面積)
- 主建物面積：23.704 坪
- 附屬建物面積：2.58 坪
- 共同使用：10.343 坪
- 土地面積：8.677 坪
- 樓別/樓高： 1樓 / 8樓
- 屋齡：32 年
- 法定用途：住家用
- 形式/類型：住宅/ 華廈
- 車位：坡道平面式
- 電梯：有
詳細資訊
特色說明
圖片介紹
地圖 (點擊顯示地圖)
我家AI分析｜物件診斷一次看
本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。
1. SWOT 分析
| 面向 | 內容 |
|---|---|
| 優勢 | 屋主已完成全新整理，水電管線全數更新，入住初期維修風險低；總價包含坡道平面式停車位，使用便利且無需額外購買；鄰近科學園區及國道一號、三號，通勤效率高，交通便利性佳。 |
| 劣勢 | 位於一樓，可能面臨隱私較差、採光與通風受限，以及環境濕度或蟲蟻問題；屋齡已達 32 年，建物硬體設施隨時間老化風險需留意；每月管理費 3,600 元對於此總價與屋齡而言屬中高水準。 |
| 機會 | 目前維持出租狀態且租金穩定（月租 2.9 萬元），具即期投資收租潛力；社區位於清幽區域且有 24H 警衛管理，安全性與居住品質相對有保障。 |
| 威脅 | 屋齡較高之住宅在未來轉手時的流動性可能不如新成屋；一樓房型通常房價基準較低，限制未來房價增值空間；若銀行對老建物估價嚴格，貸款成數可能受限。 |
2. 物件評論
這件物件對於工作在科學園區、同時考量租金回報與自住便利性的買家來說，具備相當高的吸引力。主要理由在於「全新整理」減少了購屋後的裝修投入成本，且含車位能有效降低交通不便的負擔，加上鄰近國道與科園的交通優勢，讓通勤時間控制在合理範圍內。
然而，建議您必須將「一樓環境」與「老建物維護」納入重點評估項目。由於位於一樓，隱私、採光及濕度問題需親自於不同時段看房確認；此外，32 年的屋齡代表硬體設施可能隨年數增加產生折舊。若您能接受此條件並看重即期的租金收益，此物件是一筆值得列入優先考慮的投資標的，但若以純自住舒適度或短期轉手增值為首要目標，則建議審慎比較同社區其他樓層之價位與狀況後再作決定。
問與答
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