穩定收租中  香山買屋 / 香山買房 - 永慶同星｜中華大學城投資套房(1)穩定收租中

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~368 萬~~220 萬
參考單價：23.15 萬/坪
地址：新竹市香山區至善街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 1房(室) 1衛
總坪數：9.504 坪 (不含車位面積)
主建物面積：6.752 坪
附屬建物面積：0.817 坪
共同使用：1.935 坪
土地面積：7.06 坪
樓別/樓高： 2樓 / 4樓
屋齡：27 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 公寓

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：300 元/月
朝向方位：坐東北朝西南
鄰近學校：茄苳國小、育賢國中、中華大學
生活機能：生活家百貨生鮮超市
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

房地產物件分析報告 (編號：1314832)

您好，這份報告是站在買方角度，針對您提供的新竹香山區物件資料進行詳細分析。我們將透過 SWOT 架構梳理關鍵資訊，並提供簡要的購屋建議供您參考。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 總價門檻低：總價約 220 萬元，單價約 23.15 萬/坪，對於首購族或資金有限的投資者來說，入手壓力較小。 2. 租戶來源穩定：鄰近中華大學及新竹科學園區，具備學生與上班族雙重租屋需求，空置風險較低。 3. 生活機能便利：附近有國中小學、生鮮超市，且靠近正在形成的弘道帝寶新商圈，日常採買與餐飲方便。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡較高：建築屋齡已達 27 年，外觀與設備可能較為陳舊，未來翻修成本需納入考量。 2. 貸款限制風險：因屋齡超過 25 年，銀行核准房貸的成數與年限可能會受限，提高自備資金需求。 3. 樓層無電梯：位於 2 樓/4 樓公寓，若未來無電梯，對長輩或搬運重物不便，可能影響轉手對象。
機會 (Opportunities)	1. 商圈發展紅利：鄰近地區有新商圈形成中（如弘道帝寶周邊），若開發成熟，該區域房價與租金具備上升空間。 2. 收租現金流：適合以穩定租金收益為主導的投資策略，目前標示為「穩定收租中」，可直接帶入管理。
威脅 (Threats)	1. 公寓管理弱勢：月管理費僅 300 元，顯示社區公設維護可能較簡陋，缺乏大樓管理基金，建物維護狀況需自行負擔。 2. 同區競爭激烈：大學城周邊投資型套房多，若未來租金水準持平但房價上漲停滯，獲利空間可能被壓縮。 3. 轉手流動性：舊公寓在市場上的流通性通常低於新成屋，若持有數年後想出售，尋找接盤對象的時間可能較長。

2. 物件評論

總體評價： 此物件對於預算有限的首購族或尋求短期現金流的投資者來說，具有一定的參考價值，但若以長期資產增值或自住舒適度為優先考量，則建議謹慎評估。

主要理由：

入手門檻低，適合測試市場：總價控制在兩百多萬元區間，對於剛開始購屋的人來說，試錯成本較低，且位於新竹熱門的東興生活圈，基本生活機能成熟。
投資回報需算清楚：雖然標題強調「穩定收租」，但由於屋齡已達 27 年，建議您務必先向銀行確認貸款條件（如可貸成數與年限），並仔細計算扣除房貸、稅捐及潛在修繕費後的淨租金報酬率是否理想。
注意建築老化問題：舊公寓的水電管線與結構安全通常不如新建案，建議在看屋時檢查漏水情況、牆面是否有裂縫以及隔音效果，這些都將直接影響未來居住品質或出租穩定度。

總結來說，若您能接受舊房型的限制，並確認貸款無虞，這是一個低門檻的入門選擇；若您重視居住環境與長期資產價值，建議可再比較同區域屋齡較新的物件。

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