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※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：788 萬
參考單價：35.76 萬/坪
地址：桃園市龜山區萬壽路二段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 6房(室) 4廳 2衛 3陽台
總坪數：22.037 坪 (不含車位面積)
主建物面積：22.037 坪
樓別/樓高： 5樓 / 5樓
屋齡：45 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 公寓

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐東北朝西南
鄰近學校：自強國小、龜山國中
鄰近公園：中正公園，長峰親子公園
生活機能：后街傳統市場，營盛黃昏市場
附近交通：桃園火車站、桃園客運
面臨路寬：7米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 低單價高實坪：總價 788 萬，參考單價約 35 萬/坪，且為公寓無公設，得房率高。 2. 採光通風佳：邊間設計且三面採光，居住環境明亮通風良好。 3. 屋況新穎：已全屋翻新水電管線，並使用天然瓦斯，省去後續整修成本與瓦斯桶負擔。 4. 持有成本低：零管理費支出，適合預算控管嚴謹的買方。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡偏高：房產已達 45 年，雖有翻新但老舊社區可能缺乏電梯或公共設施維護。 2. 頂樓無停車：位於五樓即為頂樓，爬樓辛苦且不便長者與小孩；未含車位對車輛擁有者不友善。 3. 戶數規劃極密：22 坪規劃為 6 房 4 廳，空間壓縮嚴重，居住品質較差，僅適合投資收租或短住。 4. 臨路喧囂：位於省道旁，雖稱鬧中取靜，但交通噪音與揚塵影響可能比內街大。
機會 (Opportunities)	1. 捷運潛力：鄰近未來桃園捷運棕線 BR06 站，後續通車後具增值空間。 2. 租賃需求：格局特殊適合分割出租或作為雅房投資，租金報酬率可能較高。 3. 生活機能完善：鄰近自強國小、黃昏市場及中正公園，日常生活採買與休閒便利。
威脅 (Threats)	1. 老屋風險：隨著屋齡增加，潛在的結構安全或管線老化問題可能隨之浮現。 2. 轉手難度：過度分割的格局較難吸引家庭型購屋者，買氣受限於投資客為主。 3. 交通替代性：雖鄰近火車站與公車，但若捷運通車時間不如預期或通勤動線仍不便，可能影響房價表現。

物件評論

這筆物件對於「預算有限且重視租金報酬率」的投資客而言，是一項值得考慮的選擇；然而，若是作為「家庭自住」需求，則建議慎入。

主要理由如下：

性價比優勢：在龜山地區，每坪不到 36 萬的價格已具吸引力，加上零公設與新舊屋況，初期投資成本低。
未來增值潛力：鄰近捷運站預期將帶升房價，長期持有具備資產增值機會。
居住隱憂：45 年屋齡頂樓無電梯、缺乏停車位以及省道旁噪音，對於追求生活品質與舒適度的買家而言是明顯短板，且 6 房格局過於擁擠，僅適合投資用途而非家庭長居。

建議若您計畫長期持有並等待捷運通車，可嘗試議價；若需立即入住或重視居家隱私與停車便利，此物件可能並非最佳選擇。