楊梅交流道  楊梅買屋 / 楊梅買房 - 楊梅買房賣屋劉芸菲楊梅市區旁全新三房車

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1498 萬 (含車位價)
參考單價：34.01 萬/坪
地址：桃園市楊梅區新農街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：鴻豐越
格局： 3房(室) 2廳 2衛 2陽台 1廚房
總坪數：44.05 坪 (不含車位面積)
主建物面積：20.66 坪
附屬建物面積：3.12 坪
共同使用：4.52 坪
其他面積：15.75 坪
土地面積：7.17 坪
樓別/樓高： 4樓 / 14樓
屋齡：1 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
車位：平面式車位
電梯：有

影音專區

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：3240 元/月
鄰近學校：鴻豐越
鄰近公園：楊明公園中山親水公園
生活機能：楊梅市場
附近交通：楊梅火車站,楊梅交流道
面臨路寬：10米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	屋齡僅 1 年，屬全新未住物件，省去修繕或裝潢的麻煩與成本。格局為 3 房 2 廳 2 衛，方正且採光好，適合家庭居住。社區位於楊梅市區核心，鄰近楊明公園與水景公園，生活機能便利（市場、超商、郵局）。交通優勢明顯，距離楊梅火車站與交流道近，通勤台北方便。交易包含平面車位，解決停車問題並提升價值。
劣勢 (Weaknesses)	總坪數 44.05 坪不計入車位面積，需確認車位是否含在總價內或需額外負擔（標題雖標三房車，但資料欄顯示未包含）。4 樓位於高層建築的中低段，相較高樓層可能略受前方景觀或採光遮擋影響。管理費每月 3,240 元，為長期持有成本之一。單價約 34 萬/坪在楊梅區屬中高價位，需評估房價上漲空間是否支撐此單價。
機會 (Opportunities)	楊梅區因軌道建設與科學園區發展，具長線升值潛力。全新大樓在租售市場上較易吸引租客或未來買方接手。若目前房市有降息趨勢，購買成本相對降低。屋主急售（描述提及稀有釋出），可能爭取到議價空間以壓低總價。
威脅 (Threats)	台灣房價受利率波動影響大，若升息將增加房貸負擔與投資回報率壓縮風險。楊梅區新案推量若過多，可能會造成短期供過於求，影響轉手速度或售價。交通噪音問題：鄰近火車站與交流道，低樓層（4 樓）需留意車流噪音與震動干擾。

物件評論

結論：值得購買考慮，特別是對於重視「新成屋」與「通勤便利」的族群。

此物件主要價值在於其近乎全新的狀態與楊梅區核心的交通優越性。1498 萬的總價包含車位後，單價在周邊同級別社區中具有競爭力，且三房兩衛的設計能滿足家庭成長需求。

購買建議： 若您預算寬裕且偏好新屋，此案是非常好的選擇，可省去舊房修繕時間成本。惟需特別注意「4 樓」的臨路噪音問題（因鄰近火車站與交流道），建議實地走訪觀察交通時段噪音狀況。此外，請務必確認總價 1,498 萬是否已明確包含車位價值，以免後續產生認知落差。若能在此價格基礎上透過仲介爭取些許議價空間，則入手性更高。

問與答

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楊梅買房賣屋

劉芸菲(仲介，收取服務費)

暱稱：劉芸菲

專業品質：

服務態度：

房仲電話：0905-663920

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21世紀不動産平鎮南勢加盟店加盟店

經紀業名稱: 眾星地產

證號: （110）登字第393271號

我是21世紀不動產劉芸菲，投入不動產的時間.並不算太長.深深覺得.除了努力成交收取服務費外.還有更多的事..值得我們去做.希望在未來的日子裡..可以幫所有的買方.找到他們所想要買的房子.也可以幫賣方.賣到他們所想要賣的價格..更希望不管是認識我的或是不認識我的人.都能夠隨時並持續的鞭策與指導我.讓我在努力的過程可以變得更好.我不耍花樣，我仍是實實在在的我，我不花俏，我仍是敬敬業業的我，秉持認真、負責的態度，不虛偽、誇大.找芸菲最實在，請大家選擇最實在的我！謝謝

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