學區、交通便利、生活  竹東買屋 / 竹東買房 - 旭三大坪數3+1房美廈(出價談)

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~838 萬~~818 萬
參考單價：22.29 萬/坪
地址：新竹縣竹東鎮北興路三段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：旭家三期
格局： 3+1房(室) 2廳 2衛 2陽台 1廚房
總坪數：36.7 坪 (不含車位面積)
主建物面積：26.05 坪
附屬建物面積：3.09 坪
共同使用：7.56 坪
土地面積：3.89 坪
樓別/樓高： 10樓 / 12樓
屋齡：30 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
電梯：有

詳細資訊

管理方式：保全公司
管理費：1100 元/月
管理描述：專人收發信件、包裹及垃圾回收處理處理
朝向方位：坐西南朝東北
鄰近學校：上智國小、大同國小、自強國中
鄰近公園：戲曲公園、車站公園
生活機能：中央大市場、超商、愛心聯盟、全聯
附近交通：68快速道路、北二高、竹東車站
面臨路寬：25米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

購屋分析報告：旭家三期 (編號 1236756)

您好，以下針對您提供的「旭三大坪數 3+1 房美廈」物件資料，以買房者角度進行詳細分析。希望這份報告能幫助您更清楚評估此投資標的的優劣。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 空間寬敞：總坪數達 36.7 坪，為三至四房格局，適合需要大空間的家庭或規劃居家辦公室。 2. 樓層佳：位於 10 樓（共 12 樓），採光通風條件應屬優秀，且無低樓層的噪音與隱私隱憂。 3. 生活機能完善：鄰近全聯、中央大市場及麥當勞商圈，交通便利（近竹東車站、國道交流道），子女就學資源豐富。 4. 即租即用：現有租約保障至民國 115 年（2026 年）1 月，買後立即有租金收入，無空窗期。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡偏老：屋齡已達 30 年，未來可能需要面對較高的維修成本或管線更新問題。 2. 資訊矛盾：物件標題標示為「3+1 房」，資料欄位顯示「3 房 2 衛」，但特色說明卻寫「格局 2 房 1 衛」，實際室內格局需現場確認。 3. 自備款壓力：賣方建議自備 350 萬以上，相對於總價 818 萬，自備款比例超過四成，對現金流要求較高。 4. 投資報酬率：月租金約 16,500 元，年淨收益扣除持有成本後，殖利率可能偏低（約 2% 左右）。
機會 (Opportunities)	1. 區域發展：竹東鎮作為新竹縣人口第二大鄉鎮，且鄰近科學園區通勤圈，長期增值潛力可觀。 2. 租屋保障：若後續無法自住，現有租約可提供穩定被動收入；租約到期後，可視市場狀況再決定續租或自用。 3. 價格談判空間：標示「出價談」，代表賣方可能有議價空間，若能合理壓價，可降低持有成本。
威脅 (Threats)	1. 金融政策風險：高屋齡建物可能影響貸款成數或利率，若後續升息將增加房貸負擔。 2. 流動性風險：老社區的大坪數產品，未來轉手難度通常較中小戶型高，變現速度可能較慢。 3. 租約爭議風險：需確認租客長期居住的意願，若無法順利承接租約或發生租賃糾紛，將增加持有麻煩。

2. 物件評論

建議評估結論：

此物件適合**「追求生活機能穩定」及「被動收入導向」**的買方，但對於追求高增值或剛性自住需求的買家，則需謹慎考慮。

主要理由如下：

地點與便利性極佳：竹東北興路地段成熟，交通（68 快速道路、國道）、學區及生活採買（全聯、市場）都非常方便，對於通勤族或學齡家庭是加分項。
現金流穩定：目前已有租約且租期未滿至 2026 年，屬於「帶租約出售」，適合希望投資後立即產生收益的買家，可抵減部分持有成本。
潛在風險需釐清：屋齡 30 年代表硬體設施可能老化，且各欄位資訊對於房廳衛數量描述不一致（有寫 2 房、3 房及 3+1 房之別），這在鑑價與後續使用上可能產生落差。建議務必親自勘屋並確認實際格局。
資金門檻：賣方要求自備款高於一般貸款成數計算，若您能負擔超過 350 萬的預付款，此價格在竹東地區換取大坪數電梯大廈屬於合理範圍；若僅靠高槓桿購屋，需詳測月供壓力。

總結： 若您計畫長期持有、看重租金回報率或未來打算讓長輩居住，此標的可考慮列入短名單議價；但若您重視房子新舊程度或極高增值潛力，則建議多比較 newer 的建案。

問與答

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新竹好房168

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經紀業名稱: 冠慶房屋仲介股份有限公司

證號: 102年登字245043號

我畢業國立台北商專銀行保險科，擁有財務分析理財實務專業能力，專營竹東新竹區房屋土地買賣租賃，提供免費估價鑑定，具備多項專業理財證照，曾擔任會計、出納、查帳員、才藝老師、專業保母、總機、仲介主任、、等職務，個性隨和多才，平易近人好交友，深耕各社區，能準確配對買賣需求，積極促成交易，歡迎您信任委託，值得信賴及託付。

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