學區、交通便利、生活  竹東買屋 / 竹東買房 - 龍庭學區大坪數採光3房美廈(出價談)

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~1198 萬~~1166 萬
參考單價：22.44 萬/坪
地址：新竹縣竹東鎮中央路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：龍庭華廈
格局： 3房(室) 2廳 2衛 1陽台 1廚房
總坪數：51.97 坪 (不含車位面積)
主建物面積：25.98 坪
附屬建物面積：1.34 坪
共同使用：24.65 坪
土地面積：7.95 坪
樓別/樓高： 7樓 / 7樓
屋齡：29 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
車位：坡道平面式
車位描述：B2平面車位43號
電梯：有

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：1000 元/月
管理描述：專人收發信件、包裹及垃圾回收處理
朝向方位：坐西北朝東南
鄰近學校：二重國小、二重國中
鄰近公園：星都滙公5公園、民族公園
生活機能：超商、美聯社、伍聯社
附近交通：68快速道路、北二高、上員火車站、公道五路
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	空間規劃大：總坪數近 52 坪，3 房 2 廳 2 衛格局在該區塊屬稀有大坪數。學區加持：位於龍庭華廈，鄰近二重國小及二重國中，學區資源穩定。現金流穩健：目前處於出租狀態，月收租金約 2 萬元（含車位），投資報酬率明確。生活機能佳：鄰近星都滙商圈、五穀宮夜市及 Costco 商圈，交通連結六八快速道路與北二高，通勤便利。
劣勢 (Weaknesses)	屋齡已達 30 年以下門檻：屋齡 29 年，接近老屋貸款年限限制，未來轉手可能影響買方貸款條件。頂樓考量：位於 7 樓（共 7 樓），夏季採光雖好但需注意熱度與漏水風險，爬樓梯若無電梯故障亦為考量。出租中無法立即入住：租約至民國 115 年 7 月，買後約 2 年才能自行裝潢或搬入使用。總價與單價偏高：參考單價約 22.44 萬/坪，相較同區老屋而言屬於高標，需確認物有所值。
機會 (Opportunities)	議價空間：標示「出價談」，買方有較大的價格談判緩衝地帶。長期持有價值：租約結束後可重新規劃出租或自住，若社區環境維持良好，具備保值潛力。管理費用低廉：每月管理費僅 1000 元，居住負擔輕，對未來持有成本壓力小。
威脅 (Threats)	老屋修繕隱憂：29 年房齡可能存在管線老化、防水層失效等潛在問題，購屋後可能需投入大筆修缮費用。市場流動性：大坪數總價較高，在非新房市場中，未來轉手的目標客群相對較小。房價波動風險：若區域房市趨於冷卻，高單價老屋的價格支撐力可能不如新成屋或次新案。

2. 物件評論

此物件對於「投資收租」或「學區配置且不需立即入住」的買家而言，具備相當高的吸引力。其主要理由在於擁有二重國中部的高品質生活圈，且 50 坪以上的大坪數在電梯社區中難得一見，加上目前的租金回報率穩定（含車位月入約 2 萬），現金流表現優異。

不過，由於屋齡已達 29 年，且位於頂樓，買方需在交易前務必確認房屋結構安全及漏水狀況，並預留一筆修缮預算。此外，需與仲介或賣方確認車位權狀是否包含在總價內（目前資料顯示面積不含車位，但租金含車位），以免後續產生額外費用。若您能接受約 2 年後的入住時間點，並善用「出價談」的議價優勢，這是一個性價比不錯的家庭置產或投資標的。

問與答

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新竹好房168

簡麗華(仲介，收取服務費)

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竹東二重加盟店

經紀業名稱: 冠慶房屋仲介股份有限公司

證號: 102年登字245043號

我畢業國立台北商專銀行保險科，擁有財務分析理財實務專業能力，專營竹東新竹區房屋土地買賣租賃，提供免費估價鑑定，具備多項專業理財證照，曾擔任會計、出納、查帳員、才藝老師、專業保母、總機、仲介主任、、等職務，個性隨和多才，平易近人好交友，深耕各社區，能準確配對買賣需求，積極促成交易，歡迎您信任委託，值得信賴及託付。

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