東區買屋 / 東區買房 - 新南站研森2+1房大露台平車

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1998 萬
參考單價：46.18 萬/坪
地址：台南市東區崇賢一路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：清景麟研森
格局： 3房(室) 2廳 2衛 2陽台
總坪數：43.27 坪 (不含車位面積)
主建物面積：21.5 坪
附屬建物面積：2.32 坪
共同使用：19.45 坪
土地面積：6.68 坪
樓別/樓高： 3樓 / 15樓
屋齡：9 個月
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
車位：坡道平面式
電梯：有

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐東朝西
鄰近學校：崇明國小、崇明國中
鄰近公園：巴克禮公園
生活機能：崇德公有市場
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 屋齡極新：僅 8 個月屋齡，幾乎等於新房狀態，建材與管線較佳。 2. 格局實用：43.27 坪大戶，擁有「2+1」房設計及大露台，空間利用率高，適合三代同堂或需要居家辦公者。 3. 配套完善：包含平面車位且為坡道式（對駕駛友好），鄰近崇明國小、國中與巴克禮公園，子女就學與休閒便利。 4. 交通便利：靠近台鐵新南站、86 號快速道路及機場公路，通勤或出差極為方便。
劣勢 (Weaknesses)	1. 樓層位置：位於 3 樓（共 15 樓），屬於低樓層。可能面臨隱私較不足、光線易被遮擋或噪音較大的問題。 2. 總價門檻：總價約 1,998 萬元，對於首購族而言資金壓力較大，且若貸款年限拉長將增加負擔。 3. 單價考量：參考單價 46.18 萬/坪在東區屬於中等偏上，需確認是否已反映低樓層的折價因素。
機會 (Opportunities)	1. 地段增值潛力：新南站特區為台南近期重點開發區域，隨著周邊建設完備，未來房價可能有上漲空間。 2. 投資效益佳：鄰近機場與交通樞紐，極易吸引商務人士或長租客群出租，租售比穩定。 3. 生活機能成熟：崇德公有市場近在咫尺，日常採買便利，居住生活品質高。
威脅 (Threats)	1. 環境干擾風險：低樓層鄰近主要道路（崇賢一路），可能受車流噪音或尾氣影響，需實際考察隔音狀況。 2. 房市波動：目前台灣房市總體價格走勢不明，若遇市場下調，資產價值短期內可能縮水。 3. 淹水疑慮：台南東區部分區域過往有淹水紀錄，雖為新大樓應較安全，但仍建議確認排水與地勢情況。

物件評論

此物件在總價近 2,000 萬的價位區間中，提供了極具吸引力的「低樓層 + 大坪數 + 新成屋」條件，整體而言值得購買，但需視購屋者對樓層的接受度而定。

主要理由如下：

居住與出租雙優：房屋屋齡僅 8 個月，居住品質佳；同時因鄰近交通樞紐與學校，自組或投資收租的流動性都相當好。
實用面優勢明顯：擁有 43 坪大空間與大露台，在東區同價位物件中難得，非常適合家庭成員較多或喜好戶外空間的買家。
建議 negociation 點：由於位於 3 樓低層，光線與隱私可能不如高樓層，若您是自住且對視野無特別要求，此條件反而降低了總價壓力；建議可藉此特點與賣方議價，爭取更合理的單價，將這筆節省下來作為未來的裝修基金會更為划算。