港南國小別墅  香山買屋 / 香山買房 - ★南寮透天大樓港南重劃區大霖品悅1,2,3,5,6,9別墅

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1300 萬
參考單價：23.04 萬/坪
地址：新竹市香山區港南三街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：大霖品悅3期
格局： 4房(室) 2廳 3衛 3陽台 1廚房
總坪數：56.43 坪 (不含車位面積)
主建物面積：56.43 坪
土地面積：21.15 坪
樓別/樓高：整棟 / 4樓
屋齡：10 年
法定用途：集合住宅
形式/類型：住宅/ 別墅
車位：平面式車位
車位描述：1樓庭院車位

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐西南朝東北
鄰近學校：港南國小•虎林國小•南華國中•虎林國中港
鄰近公園：港南重劃區公園•港南濱海風景區
生活機能：南寮市場•全聯福利中心•新竹漁港漁產直銷中心
附近交通：新竹客運11路•11甲
面臨路寬：8米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

物件分析報告：大霖品悅別墅系列 (編號 1051482)

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 價格與坪效具競爭力：總價約 1300 萬，單價約 23 萬每坪，對於透天別墅類型的產品而言，進入門檻相對合理。 2. 空間機能完善：4 房 2 廳 3 衛格局，且擁有前院、後院及頂樓大露台，適合三代同堂或需要更多儲物、活動空間的家庭。 3. 社區品質穩定：由大霖建設興建，設計外觀簡潔現代，路寬整齊，綠覆率高，鄰近港南公園與重劃區公園。 4. 交通與生活機能：鄰近台 61 線、台 68 線快速道路，通勤新竹市區或科學園區便捷；附近有南寮市場、全聯及多間學校。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡因素：建案約於 2015 至 2019 年間完工，目前已滿 10 年屋齡，非全新大樓，部分公共設施或設備可能需評估後續維修成本。 2. 停車型態差異：車位多為平面式或前院停車，雖方便但安全性與遮陽避雨功能不如室內車庫完善。 3. 距離市中心較遠：位於香山區，距離新竹火車站、巨城等市區核心商業區車程約需 20 分鐘，依賴機車或汽車通勤。 4. 沿海環境影響：靠近香山濕地與漁港，部分時段可能受海風鹽分侵蝕或颱風豪雨影響較大。
機會 (Opportunities)	1. 區域發展潛力：南寮地區持續推動漁人碼頭計畫，觀光休閒機能日益成熟，有助於提升區域吸引力與房價支撐。 2. 租屋市場需求：鄰近多所國中小學校及風景區，若自住後有需求，適合出租給軍公教家庭或觀光短期旅居。 3. 生活品質升級：社區周邊公園綠地完善，適合注重親子活動、運動休閒的購屋族群，符合近年追求低密度居住的趨勢。
威脅 (Threats)	1. 同區新案競爭：重劃區內若出現較新成屋或具備智慧住宅功能的建案，可能影響此物件的二手流動性。 2. 維護管理風險：社區型態為透天集合式住宅，無專業物業管理，公共區域清潔與設施維護需依賴住戶自主共識執行。 3. 環境因素：長期來看，海平面上升或極端氣候對沿海地區房地產價值可能產生潛在影響。

2. 物件評論

總結建議： 此物件對於預算約 1500 萬以內、偏好透天空間且重視休閒氛圍的購屋者來說，是一個值得認真評估的選擇。

主要理由： 首先，單價控制在 23 萬上下，卻能享受到透天別墅的住家格局與前後院設計，對於需要容納多人口的家庭而言，CP 值相當高。其次，港南重劃區的環境寧靜且綠地豐富，搭配鄰近的海岸風景與成熟商圈（如南寮、虎林），生活機能與休閒品質兼備，非常適合喜歡親近自然但又不願過度偏遠的家庭居住。

注意事項： 由於屋齡已達 10 年，建議在看屋時特別留意牆壁是否有壁癌、水管是否有漏水痕跡以及頂樓防水狀況。此外，雖然價格吸引，但需確認該戶的車位型態是否符合您的停車習慣（平面或一樓室內）。若能接受這些條件並通過實地查勘，這是一筆兼具自住舒適度與區域發展潛力的資產投資。

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經紀業名稱: 盛宇開發有限公司

證號: 經紀人證照：張宜亞(91)竹市字第00078號

●在地新竹市人，南寮國小、光華國中、新竹高商、德明商專畢業。
●常年定居於本市，求學、職涯、人生歷練都在本地區，對於本區域的都市發展、公共建設、商圈成形過程等均親身經歷及見證。
●95年轉行進入房仲業(全台最大房產集團)服務至今，穩定熱忱，始終如一！專注經營本商圈，專業、熟稔。
●曾獲新竹市不動產仲介公會模範經紀人；全台最大房產集團竹苗區百萬經紀人。
●現職：全台最大房產集團_新竹南寮盛宇加盟店_資深業務專員。
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