鶯歌區透天平房附增建  鶯歌買屋 / 鶯歌買房 - 429近昌福國小【透天附二三樓增建】鶯桃路91巷20弄2號

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

拍賣價：~~1869.6 萬~~1495.7 萬
參考單價：75.54 萬/坪
地址：新北市鶯歌區鶯桃路 91巷 20弄 2號地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
案號：115職二24甲金
法院別：金服公司
投標日：115/04/29
保證金：299.2 萬元
拍賣情況：待標
拍次：三拍
點交情況：點交
格局：開放空間
總坪數：19.8 坪 (不含車位面積)
主建物面積：18.41 坪
附屬建物面積：1.39 坪
土地面積：29.74 坪
樓別/樓高： 1~3樓 / 1樓
屋齡：47 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 透天厝

詳細資訊

加蓋格局描述：1層：26.05，2層：91.51，3層：68.64，持分全，合計：186.20㎡
管理方式：無
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 使用坪數較高：雖登記總坪數僅約 19.8 坪，但實際含二、三樓增建約 56 餘坪，有效居住空間遠大於一般同價位透天。 2. 學校地段優勢：位於新北市鶯歌區，鄰近昌福國小，具備學區或通勤便利性潛力。 3. 法拍價格機制：屬法院標售物件（第二拍），若市場競爭者不積極，仍有機會以底價或低價得標。
劣勢 (Weaknesses)	1. 違建風險極高：二、三樓增建部分為未保存登記之違章建築，拍定人無法取得所有權狀，且需自行承擔增建物。 2. 屋齡老舊：屋齡達 47 年，房屋結構可能老舊，裝修與維護成本恐高于新房。 3. 銀行貸購困難：銀行通常對高屋齡及含違建物件之貸款成數較低，買家需準備更多自備款。 4. 點交複雜度：雖為查封現況拍賣，但屋内仍有原屋主居住跡象（如神明桌），可能存在遷移或點交爭議。
機會 (Opportunities)	1. 土地價值投資：若位於未來都市更新區，即便建築拆除，持有土地資產仍具潛在增值空間。 2. 自用擴建彈性：對居住品質要求不高者，可視為低單價取得大坪數透天使用權之機會。 3. 市場波動：鶯歌地區若房價回漲，此類高總價但低單價（按登記算）物件可能吸引特定族群。
威脅 (Threats)	1. 強制拆除風險：新北市政府已將該違建列入分類分期處理，若有公共安全疑慮或專案拆遷，政府有權限期拆除。 2. 無法移轉登記：法院權利移轉證書僅對合法建築有效，增建部分無法產權登記，未來交易易生糾紛。 3. 持有成本高企：違建若被認定須補稅或繳交違規使用之費用，將增加持有多餘成本。 4. 流動性風險：未來轉手時，因屋齡老舊及含違建，接盤買家可能極少，導致資產變現困難。

物件評論

此物件屬於高風險、高回報潛力的法拍投資標的，對於一般自住或保守型購屋者而言，並不建議購買；僅適合具備專業鑑價能力且能承擔違建拆除風險的投機性買家。

主要理由如下：

法律產權瑕疵嚴重：建物大部分坪數（增建部分）為違建，法院已明確告知無法辦理所有權登記且有被拆除之虞。這意味著您支付的房價中，約有四分之三的空間是「無主」且「不穩」的資產。
單價評估偏誤：以登記坪數計算參考單價高達近 95 萬/坪，看似昂貴；若將增建坪數納入計算則具吸引力，但隱含巨大的法律成本與拆除風險。
融資與維護困難：47 年老屋加上違建背景，銀行核貸成數極低，需準備高額現金。且老屋翻修費用高昂，一旦遭遇政府拆違命令，投資可能全盤落空。

建議若您有購屋需求，應優先選擇產權完整、貸款容易之標的；若堅持投機此標的，務必確認資金足以應付全款購買（因貸款困難），並對當地拆違政策有深入評估後再行決斷。

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