火車站中山公園黃金樓  北區買屋 / 北區買房 - 大台南房仲王專賣北區火車站面中山公園黃金樓店-台南市北

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1280 萬
參考單價：39.43 萬/坪
地址：台南市北區公園南路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
總坪數：32.46 坪 (不含車位面積)
主建物面積：27.57 坪
共同使用：4.89 坪
土地面積：5.36 坪
樓別/樓高： 1~2樓 / 10樓
屋齡：43 年
法定用途：住商用
形式/類型：商用/ 店面

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：605 元/月
鄰近學校：公園國小博愛國小
鄰近公園：台南公園車站廣場
生活機能：傳統市場
附近交通：台南火車站
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	地段優越：位於北區核心，緊鄰台南火車站與中山公園，交通便利性極高。生活機能強旺：周邊有傳統市場及國小，日常採購與子女就學非常方便。價格與租金潛力：總價 1280 萬相對單坪 39.43 萬的價位，在火車站商圈具競爭力；低管理費（605 元）減少了持有成本。使用彈性大：住商用雙重性質，適合自住兼營業或純投資出租。
劣勢 (Weaknesses)	屋齡偏老：43 年屋齡代表設施可能較舊，後續可能面臨管道、防水等維修問題。衛生間配置少：總坪數超過 32 坪卻僅有 1 衛，若家庭居住或多人使用時會顯得不夠方便。車位缺失：不含車位，在火車站周邊停車可能成為長期困擾。噪音與隱私：住商混合區域，臨街房產通常會有較多車輛進出噪音。
機會 (Opportunities)	人潮商業價値：火车站與公園帶來的大量人流，有利於開設零售、餐飲等實體店面或辦公室。學區附加價值：鄰近公園國小與博愛國小，若有自住需求可吸引陪讀家庭租賃。整修再增值：若買家願意投入資金進行空間規劃與老屋翻新，可增加市場競爭力與租金收益。
威脅 (Threats)	交通擁堵風險：火車站前廣場在尖峰時段可能交通混亂，影響進出動線與安寧。建築折舊效應：隨著屋齡增加，銀行貸款條件可能放寬或轉貸困難度提高，且房價增值幅度可能不如新案。居住品質干擾：商業活動帶來的噪音、燈光與人潮可能降低居家生活的私密性與舒適度。