學區、交通便利、生活  竹東買屋 / 竹東買房 - 凱悅名園典雅大套房有陽台/出價談

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：328 萬
參考單價：25.41 萬/坪
地址：新竹縣竹東鎮中興路二段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：凱悅名園
格局： 1房(室) 1廳 1衛 1陽台
總坪數：12.91 坪 (不含車位面積)
主建物面積：8.54 坪
附屬建物面積：1.25 坪
共同使用：3.12 坪
土地面積：2.66 坪
樓別/樓高： 11樓 / 11樓
屋齡：33 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
電梯：有

詳細資訊

管理方式：其它
管理費：600 元/月
管理描述：專人收發信件、包裹及垃圾回收處理
鄰近學校：二重國小、二重國中
鄰近公園：星都滙公5公園、民族公園
生活機能：伍聯社、美聯社、全家、7-11超商
附近交通：68快速道路、北二高、上員火車站、公道五路
面臨路寬：5米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	總價親民，屬於電梯大樓社區中的低門檻選擇；目前已有租約保障至 2027 年，提供穩定被動收入；格局雖小但附贈陽台且屋況佳，可直接出租或自用；管委會提供收垃圾服務，生活管理便利。
劣勢 (Weaknesses)	屋齡已達 33 年，可能影響銀行貸款額度或年限條件；位於頂樓（11 樓/11 樓），夏季採光與隔熱可能較差，且需考量電梯維護費用分攤問題；坪數僅約 12.9 坪，空間機能有限，難以滿足長期家庭居住需求。
機會 (Opportunities)	標註「出價談」，買方有议价空間，可爭取更低成交價格；周邊交通與生活機能完善（近快速道路、公園、學校），具基本轉手流動性；若未來社區維修基金到位或翻新，有助於提升價值。
威脅 (Threats)	老舊電梯大樓可能面臨設備老化風險，未來可能有增提大修費用；房地產市場若遇下行，高屋齡產品在二手市場的流通速度通常較慢；租約到期後的空置期風險與租金調整的不確定性。

2. 物件評論

此物件對於投資客或預算有限的單身買家而言，具備購買價值。主要理由在於其總價僅 328 萬卻擁有電梯大樓配置，且目前已有穩定租約（年租約 10 萬以上），租金回報率表現尚可，能提供即時的現金流。此外，「出價談」的空間為您降低了入市成本，附贈陽台與免整理狀態也提升了使用性。

然而，建議您必須考量屋齡對貸款的限制。33 年舊屋在申請房貸時，銀行可能縮短貸款年限或降低貸放成數，這會直接影響您的購房資金規劃。若是現金購買，或可接受較短貸款年限以換取此地段與機能的平衡，則此物件屬於「高實用性」的選擇；若對未來長期的資產增值或轉手流動性要求較高，則需再斟酌老屋在市場上的競爭優勢是否足夠。

問與答

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經紀業名稱: 冠慶房屋仲介股份有限公司

證號: 102年登字245043號

我畢業國立台北商專銀行保險科，擁有財務分析理財實務專業能力，專營竹東新竹區房屋土地買賣租賃，提供免費估價鑑定，具備多項專業理財證照，曾擔任會計、出納、查帳員、才藝老師、專業保母、總機、仲介主任、、等職務，個性隨和多才，平易近人好交友，深耕各社區，能準確配對買賣需求，積極促成交易，歡迎您信任委託，值得信賴及託付。

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