鳳山區透天  鳳山買屋 / 鳳山買房 - 高雄左營買屋文山特區/正青年路收租黃金透店透天41

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：4280 萬
參考單價：66.77 萬/坪
地址：高雄市鳳山區青年路二段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 8房(室) 5廳 5衛
總坪數：64.1 坪 (不含車位面積)
主建物面積：64.1 坪
土地面積：19.96 坪
樓別/樓高：整棟 / 5樓
屋齡：45 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 透天厝

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐東朝西
鄰近學校：文德國小、文山高中附設國中
鄰近公園：清湖公園
生活機能：正忠市場
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 現金流穩定：全棟已出租，月租金逾十萬，具備立即產生收益的能力。 2. 屋況維護佳：近期完成全屋翻修，管線、污水施作完畢，降低短期維修成本。 3. 空間利用率好：二至五樓增建擴充，格局規劃為每層 2 房 2 廳，符合市場租賃需求。 4. 節電效益：頂樓已安裝太陽能板，可降低部分水電支出。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡較高：屋達 45 年，可能影響銀行房貸額度與年限，且長期維護隱憂需留意。 2. 單價偏高：以每坪近 67 萬的單價而言，在舊透天市場中屬高價區段，投資報酬率需精算。 3. 缺乏車位：總坪數不包含車位，對於住宅或店面租戶而言可能是不利因素。 4. 資訊落差：標題標示左營文山特區，但地址為鳳山區青年路，行政劃分與學區認定需確認清楚。
機會 (Opportunities)	1. 區域增值潛力：鄰近衛武營、未來三井Outlet，生活圈持續發展，長期房價可能有向上空間。 2. 租金成長性：隨周邊商圈成熟與交通便利（近國道 1 號、正義車站），租金上漲潛力存在。 3. 稅務規劃：租賃收入可透過合法報稅方式進行資產配置。
威脅 (Threats)	1. 租約斷點風險：目前全棟出租，若租約到期未續租，空置期將造成現金流中斷。 2. 利率波動：若升息或房貸條件放寬，買家購買力可能下降，影響二手市場流動性。 3. 結構老化：雖有翻修，但 45 年舊房仍面臨基礎結構安全與耐震標準的潛在風險。 4. 競爭激烈：文山特區與鳳山交界處新建案或新屋較多，對舊透天形成價格竞争。

物件評論

這筆房源對於「投資型買家」而言具有相當吸引力，尤其是看重穩定現金流的族群。其最大亮點在於已建立完整的出租狀況與租金規模（年收約 120 萬），且近期翻修降低了接手後的額外資本支出。然而，以總價四千二百八十萬、單坪六十六萬的價格來看，這是一筆高門檻的投資；考慮到屋齡達四十五年，銀行核貸條件可能會比新案嚴苛，且缺乏車位將降低租戶的吸引力與未來轉手難度。

總結建議： 如果您具備足夠的自有資金來規避高單價帶來的財務壓力，並看好衛武營周邊長期發展，此物件值得列入評選範圍；但若您期望以一般居住品質或短線投資獲利為目的，則因屋齡較長及單價偏高，需謹慎評估回報率與風險。建議優先確認該區域的學區認定與銀行貸款條件後再行決策。