衛武營  鳳山買屋 / 鳳山買房 - 衛武營雙捷運中山西路黃金透天店住

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1860 萬
參考單價：25.99 萬/坪
地址：高雄市鳳山區中山西路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 2+1房(室) 3衛 3陽台 1廚房
總坪數：71.553 坪 (不含車位面積)
主建物面積：69.556 坪
附屬建物面積：1.997 坪
土地面積：22.843 坪
樓別/樓高： B1~4樓 / 4樓
屋齡：38 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 透天厝

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐南朝北
鄰近學校：鳳山高中
鄰近公園：衛武營
附近交通：走路到衛武營捷運站約8分
面臨路寬：16米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 地理位置極佳：位於鳳山中山西路精華地段，鄰近鳳山行政中心、國軍高雄總醫院、家樂福及衛武營公園。 2. 雙捷運優勢：鄰近捷運鳳山西站與衛武營站，通勤便利。 3. 總價門檻低：總價 1860 萬，對於 4 樓透天而言，單價具競爭力，適合剛性購屋或投資。 4. 格局彈性大：二、四樓臥室牆體為木造易拆除，三樓為開放空間，有利於重新規劃。 5. 採光通風佳：前後均設有陽台，空間通透性高。
劣勢 (Weaknesses)	1. 房屋老舊：屋齡 38 年，基礎設施可能老化。 2. 隱含修繕成本：頂樓有磁磚膨拱、壁癌與滲漏水，屋主僅折讓價金不負保固責任。 3. 地下室無法使用：地下層雖有權狀，但屬早期防空避難室，無法從自家進入，實質使用率低。 4. 土地共有：土地屬於共造持分，未來轉手或處理可能較複雜。 5. 污水處理：污水尚未處理，需由買方另行處理。 6. 格局配置：僅有 2 房，對於 71 坪的透天而言，房數配置偏低。
機會 (Opportunities)	1. 區域發展：鄰近三井鳳山 LaLaport 興建中，未來商圈潛力有望提升。 2. 自行裝潢價值：透過修繕漏水與重新規劃，可大幅提升居住品質與房產價值。 3. 租金收益：一樓店面設計利用度高，適合出租以抵償貸款或獲得穩定現金流。 4. 低總價入場：對於預算有限但渴望擁有透天土地的買家，是進入衛武營區域的門檻。
威脅 (Threats)	1. 修繕預算超支：滲漏水與壁癌修繕可能涉及結構問題，實際花費可能超出預期。 2. 法律風險：土地共持分與污水處理可能衍生鄰居或法規糾紛。 3. 建築老化風險：隨屋齡增加，未來可能面臨更嚴重的結構安全問題或贷款年限縮短。 4. 施工噪音：附近 LaLaport 興建期間可能產生施工擾動，影響居住靜謐性。

2. 物件評論

此物件對於**「有預算限制但追求地段」或「具備裝修能力與資源的投資客」**而言，具備高度的購買價值。其最大吸引力在於低總價與衛武營雙捷運生活圈的地利優勢，特別是一樓店面的潛在租金收益與內部空間的極大改造彈性。

然而，買房前必須正視**「隱形成本」**。屋齡已達 38 年且頂樓滲漏、壁嚴重，加上污水需另行處理，這意味著買家需預留一筆豐厚的修繕預算與時間成本。若您不打算短期內居住，而是打算裝修後出租或長期持有，此物件在折價後的單價下，仍具投資潛力；但若您偏好即買即住且不希望面對複雜的工程問題，則建議慎重考慮或要求屋主更明確的修繕保固。