南紡夢時代商圈套房  東區買屋 / 東區買房 - 台南電梯社區東區=專★摩根１６８精美大套房

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~398 萬~~388 萬
參考單價：28.96 萬/坪
地址：台南市東區中華東路二段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：摩根
格局： 1房(室) 1衛 1陽台
總坪數：13.4 坪 (不含車位面積)
主建物面積：7.63 坪
附屬建物面積：0.89 坪
共同使用：4.88 坪
土地面積：1.16 坪
樓別/樓高： 4樓 / 14樓
屋齡：18 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 套房
車位描述：可承租

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：805 元/月
鄰近學校：復興國中小
鄰近公園：社區公園
生活機能：傳統市場
面臨路寬：30米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	門檻適中：總價 388 萬在台南東區屬低門檻，適合首購族或資金有限的投資客。地段與學區：位於中華東路二段核心生活圈，鄰近復興國中小學區，自住或出租皆具吸引力。使用狀態佳：屋內附家電家具且採光明亮，格局方正，可減少裝修時間與成本。樓層條件好： 4 樓為中低樓層，對於爬樓梯不方便的長者或行動不便者較為友善。
劣勢 (Weaknesses)	坪數較小： 13.4 坪屬大套房配置，長期居住空間感較擁擠，家庭適用性有限。屋齡考量：屋齡 17 年進入中古屋階段，未來若需更新設備或轉手時可能受到買家對老舊建築的疑慮影響。車位缺乏：未包含車位，在台南東區交通繁忙與停車難得的區域下，可能會降低部分自住客的青睞度。
機會 (Opportunities)	租賃需求穩：鄰近學校與商圈，對於租客（如學區生家長、通勤青年）具有穩定吸引力。保值潛力：東區為台南核心行政區域，抗跌性通常優於其他外圍區域。轉手便捷：因低總價屬性，市場流通性相對較高，潛在買家族群廣。
威脅 (Threats)	利率風險：若房貸利率處於高檔，可能影響資金規劃與未來租金報酬率計算。競品競爭：同區域內若有新成屋或低價競品上市，可能對中古屋售價造成壓力。維護成本：隨屋齡增長，公設維護費用或修繕基金可能逐漸增加。

物件評論

此物件對於「首購族」或是「長期投資客」而言，具相當的購買價值。主要理由是總價控制在 400 萬以內即可踏入台南東區核心地段，且享有知名學區資源，進可攻退可守。屋況標榜家具家電全配且採光良好，意味著買家接手後能立即使用，省去大筆裝修成本。然而，若您考量長期家庭居住或重視停車便利性，則需留意其坪數偏小且無車位的事實。建議若您尋求穩定的租金回報或子女就學需求，此物件值得安排賞屋進一步確認細節。