復興國中小電梯大樓  東區買屋 / 東區買房 - 台南電梯社區東區=專*摩根168高視野大套房

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：438 萬
參考單價：31.84 萬/坪
地址：台南市東區中華東路二段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：摩根168
格局： 1房(室) 1衛 1陽台
總坪數：13.758 坪 (不含車位面積)
主建物面積：8.043 坪
附屬建物面積：0.704 坪
共同使用：5.011 坪
土地面積：1.226 坪
樓別/樓高： 8樓 / 14樓
屋齡：18 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 套房
電梯：有

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：826 元/月
鄰近學校：復興國中小
鄰近公園：平實公園
生活機能：傳統市場
面臨路寬：30米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

物件 SWOT 分析

面向	內容
優勢	1. 地理位置優越：位於台南東區中華東路二段，鄰近復興國小及平實公園，生活機能成熟且具发展潜力。 2. 租金收益穩定：目前為出租狀態，月租 11,500 元，租賃合約至 2027 年（民國 116 年），短期內現金流穩定。 3. 設施完善：社區設有電梯與 24 小時管理，高樓層視野開闊，且附贈完整裝潢家電，購屋後無需額外裝修即可收取租金。 4. 持有成本較低：每月管理費約 826 元，相較同區域高樓住宅而言，持有成本低。
劣勢	1. 坪數較小：總坪數僅 13.758 坪，屬於大套房格局，若考量自住舒適度或長期家庭居住需求，空間顯得較為緊湊。 2. 屋齡漸增：屋齡已達 18 年，即將進入 20 年的大型公共設施修繕週期，未來可能涉及專有部分大修費用的分攤。 3. 無法立即入住：因租約尚存，買方在 2027 年前無法自住或重新裝潢，資金流動時間受限。
機會	1. 區域增值潛力：平實公園周邊土地開發與重劃案進行中，長期來看有機會帶動房價上漲。 2. 投資回報率適中：總價 438 萬，月收租金扣除管理費後，算上本金折舊因素，仍能維持一定的年化報酬率。 3. 市場流動性：東區為台南熱門租屋區域，小坪數電梯套房在二手市場通常有較高的轉手便利性。
威脅	1. 房價波動風險：若整體房市進入調整期，東區類似投資型產品可能面臨供過於求的壓力。 2. 租戶更替風險：2027 年租約結束後，能否續租或找到新租客取決於當時的市場行情，租金收入存在變數。 3. 維修基金準備：隨著屋齡增長，社區管理費未來可能調漲以應付公共設施維護，需預留相關預算。

物件評論

此物件適合「投資收租」性質的購屋者，對於需要立即自住的買家而言則較不適合。

主要理由是該物件位於台南東區核心地段，鄰近學校與公園，且目前已有穩定的租賃合約與租戶，能確保短期內的資金流動性與收益。此外，附贈裝潢與家電的特性也能節省初期投入。然而，由於坪數較小（約 13.75 坪）且屋齡已近 20 年，未來可能面臨修繕基金提撥增加的狀況；加上現有租約尚需履行至 2027 年，買方必須接受在約三年內無法自行處置或居住的限制。如果您具備長期持有、以租金回收本金的計畫，這是一筆性價比不錯的交易；若您有迫切自住需求，則建議考慮無租約或屋齡較新的物件。