建興國中商圈電梯大樓  中西買屋 / 中西買房 - 台南電梯社區中西區建興學區最便宜4套樓寓

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：768 萬
參考單價：18.12 萬/坪
地址：台南市中西區樹林街二段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 4房(室) 4衛
總坪數：42.39 坪 (不含車位面積)
主建物面積：28.65 坪
附屬建物面積：6.37 坪
共同使用：7.37 坪
土地面積：12.94 坪
樓別/樓高： 5樓 / 5樓
屋齡：45 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 公寓

詳細資訊

管理方式：無
鄰近學校：進學國小.建興國中
鄰近公園：南門公園
生活機能：友愛市場市場
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 地段與學區優質：位於台南中西區核心，屬建興國中學區（明星學校），且鄰近南門公園、友愛市場，生活機能極佳。 2. 投資報酬率高：目前滿租狀態，月租金達 37,300 元，年投報率約 5.8%，對於現金流需求高的買家相當吸引人。 3. 屋型稀有：42 坪以上規劃為 4 房 4 衛，且具備「一樓一戶」潛質，在舊社區中屬大坪數稀缺產品。 4. 承租客群穩定：現租客多為新光三越員工，通勤步行可達，租客素質與租金支付能力相對穩定。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡較高：45 年屋齡代表老舊建築，可能面臨水電管線老化、防水問題或需重新整修，增加隱性成本。 2. 樓層條件艱困：位於 5 樓/5 樓頂樓，若無電梯（資料顯示型態為公寓），高樓層對老人與小孩極為不便，影響未來轉手流動性。 3. 資訊衝突風險：標題提及「電梯社區」但型態標註為「公寓」，且屋齡較高，需確認是否真的裝設電梯，以免買後落差大。 4. 居住密度可能過高：一層多戶或衛浴過多，若隔音不佳可能會影響長期居住品質。
機會 (Opportunities)	1. 學區價值支撐：台南明星學區需求始終強勁，具備長期的保值潛力。 2. 改造空間大：老宅若透過適度裝修或格局調整，有機會提升租金水準或售價。 3. 資金周轉快：高租金收益可提供較強的還款壓力緩衝空間，適合資金規劃靈活的投資客。
威脅 (Threats)	1. 老舊建築折舊風險：超過 40 年的公寓，銀行核貸額度可能受限，未來買家貸款意願也會降低。 2. 政策與稅制調整：空屋稅或持有稅上漲可能壓縮投報率，需考量未來税负成本。 3. 社區維護費用：高層老舊大樓若有重大修繕（如防水、管線更新），可能會需要高額的公設費或特別基金。 4. 標的資訊不對稱：若標題誤導無電梯，將直接影響對頂樓單位的購屋意願與議價空間。

物件評論

此物件對於**「投資型買家」而言，具有很高的參考價值；但若是「自住型買家」**，則需要謹慎評估。

主要理由在於其優異的租金投報率（約 5.8%）與絕佳的學區位置，這在當前市場中相當罕見。然而，45 年的屋齡、頂樓無電梯（需現場確認）以及老舊公寓的潛在維修風險，是必須面對的硬傷。若您是尋求長線收租資金流，且能接受老屋特性，這是一個值得考慮的好標的；但若您重視居住舒適度與未來轉手流通性，建議務必先確認房屋結構狀況及電梯安裝事宜，再行決定。