東光國小商圈電梯大樓  東區買屋 / 東區買房 - 台南電梯社區東區大鵬新城明亮三房車寓

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1180 萬 (含車位價)
參考單價：30.32 萬/坪
地址：台南市東區怡東路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 3房(室) 2廳 2衛
總坪數：38.92 坪 (不含車位面積)
主建物面積：24.51 坪
附屬建物面積：2.96 坪
共同使用：11.45 坪
土地面積：7.227 坪
樓別/樓高： 3樓 / 12樓
屋齡：27 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
車位：坡道機械式

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：1170 元/月
鄰近學校：後甲國中.東光國小
鄰近公園：社區公園
生活機能：後甲黃昏市場
面臨路寬：8米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

買房者視角：台南東區大鵬新城物件分析

您好，針對您提供的編號 1361514「大鵬新城」物件資料，以下以購屋者的角度進行深入分析。本分析涵蓋 SWOT 評估及綜合評論，協助您釐清此物件的優缺點。

一、SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 地段生活機能強：鄰近南紡購物中心、後甲黃昏市場與成功大學，通勤及日常採買極為便利。 2. 居住格局佳：38.92 坪三房兩廳雙衛浴，屋型方正且強調採光通風，適合家庭居住。 3. 價格相對親民：參考單價約 30.32 萬/坪，在東區電梯社區中具競爭力，總價 1180 萬門檻適中。 4. 管理費低廉：每月 1,170 元的管理費對於該坪數而言相當便宜，長期持倉成本低。
劣勢 (Weaknesses)	1. 車位使用權不穩定：車位為機械坡道式且屬委員會公有，採兩年一抽機制，購屋後無法保證擁有專屬停車位。 2. 樓層較低：位於 3 樓（共 12 樓），若前方無遮擋尚可，但需注意隱私與噪音問題。 3. 屋齡已高：27 年屋齡接近老舊住宅階段，可能面臨設備老舊風險（如水管、電梯）。
機會 (Opportunities)	1. 學區租賃需求：鄰近成大與國中學區，若作為投資或備用婚房，租屋市場穩定。 2. 翻新增值空間：因屋齡因素價格較低，若購屋後進行室內裝修，可提升居住品質並轉手獲利。
威脅 (Threats)	1. 修繕基金隱憂：隨著屋齡增加，未來社區可能需提撥較高比例的公共基金用於電梯或管線更新。 2. 無車位影響流動性：對有固定停車需求的購屋者而言，缺乏保障車位會直接壓縮轉手對象群與議價空間。

二、物件評論與建議

綜合評語： 此物件適合尋求「地段生活便利度」優於「設備新舊度」的購屋族群。東區怡東路地理位置極佳，無論自用居住或投資出租都有明確的底氣，且管理費低廉是長期持有的優勢。然而，最大的盲點在於「車位機制不確定性」。若您家庭已規劃有固定停駕需求（如兩台車），此機械抽籤車位將變成潛在負擔；此外，27 年屋齡也需考量後續社區維護狀況。

購買建議： 值得考慮，但建議設定條件後議價。 此物件在東區屬高 CP 值選擇，特別是對於重視學區與通勤效率的家庭。建議您在看屋時，重點確認電梯維修記錄與近期是否有重大修繕計畫。若賣方能將車位使用權轉為永久私有，或價格能反映無固定車位的劣勢（即議價空間更大），則是非常值得入手的選擇。