新屋近啟文國小透天厝  新屋買屋 / 新屋買房 - 台北新北法拍｜506近66快速道路｜啟文國小｜邊間透天附增建

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

拍賣價：~~1180.4 萬~~1062.7 萬 (含車位價)
參考單價：14.6 萬/坪
地址：桃園市新屋區清華路 1420巷 90弄 23號地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
案號：114天41133
法院別：桃園法院
投標日：115/05/06
保證金：212.6 萬元
拍賣情況：待標
拍次：四拍
點交情況：點交
社區：大悅清華
格局： 5房(室) 3廳 5衛 1廚房
總坪數：72.8 坪 (包含車位面積)
主建物面積：70.26 坪
附屬建物面積：2.5 坪
共同使用：0.04 坪
增建坪數：13.10 坪
土地面積：39.65 坪
樓別/樓高： 1~4樓 / 4樓
屋齡：9 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 別墅
車位：平面式車位
車位描述：一樓室內車位

詳細資訊

加蓋格局描述：1層：29.13，4層：14.16，持分全，合計：43.29㎡
管理方式：管理員(警衛)
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	價格已大幅調整：從第一拍的 1844 萬降至目前的 1180.4 萬，減價幅度超過三成，對於預算有限的買家具有吸引力。房型寬敞新穎：屋齡僅 8 年，總坪數達 72.8 坪（含車位），格局為 5 房 3 廳 5 衛，適合多人口家庭或作為長期投資出租。地點與設施：位於大悅清華社區，鄰近 66 快速道路與啟文國小，通勤及子女教育動線便利。點交保障：拍賣標的為「點交」，且債務人曾自住於此，通常意謂拍定後能順利取得房屋使用權，風險較低。
劣勢 (Weaknesses)	工程瑕疵：明確標示四樓有漏水情形，後續維修可能涉及結構或水電費用，需預留整修預算。增建風險：登記坪數外另有 13.10 坪增建，此部分在法律上可能有無權使用或被拆除的疑慮，且難以辦理產權移轉。區域流動性：桃園新屋區相較於中壢或新北市區，房屋轉手速度較慢，未來若想快速變現可能需要更長的時間。
機會 (Opportunities)	低價入場良機：經歷三次流標後價格已逼近市場底層，此時入手有機會以低於市場行情的價格購得優質透天。使用價值高：5 房 5 衛的配置在一般住宅市場較少見，若用於自住或長租（例如分間出租），租金回报率可能優於同區單價住宅。
威脅 (Threats)	隱性債務風險：雖為法拍屋但部分費用（如稅捐、欠繳管理費等）可能需由買家負擔，建議在得標前細算總成本。法律與施工爭議：增建物若遭主管機關認定為違建要求拆除，將影響實際使用面積；漏水問題若擴大可能影響房屋結構安全。

2. 物件評論

此物件屬於「價格優勢大、工程風險中等」的投資型法拍屋，整體而言值得考慮，但需具備一定的整修或法律承擔能力。

主要理由如下：

價格吸引力強：單價約 16.21 萬/坪低於同區域一般透天行情，且屋齡新、坪數大（含車位），對於有置產需求或長期收租者具高性價比。
點交安全性高：標註「點交」且位於封閉式社區，意味著拍定後搬遷阻力較小，避免傳統法拍常見的占屋糾紛。
需評估修復成本：鑑於標示有漏水及增建問題，建議應買人務必確認漏水管線狀況及增建物拆除風險後再行出價。若僅作為自住且預算寬裕，此物件非常適合；若為高杠杆投資，則需謹慎衡量後續維修費用對資金流的影響。

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