暖暖車站電梯大樓  暖暖買屋 / 暖暖買房 - 1119羅傑摩爾綠景樓中樓近暖暖車站法拍諮詢代標

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

拍賣價：~~825 萬~~660 萬
參考單價：11.54 萬/坪
地址：基隆市暖暖區過港路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
案號：113良30633甲
拍次：四拍
點交情況：點交
社區：羅傑摩爾
格局： 4+4房(室) 2廳 2衛 1陽台 1廚房
總坪數：57.17 坪 (不含車位面積)
主建物面積：24.87 坪
附屬建物面積：2.98 坪
共同使用：7.72 坪
其他面積：21.6 坪
土地面積：6.81 坪
樓別/樓高： 5樓 / 11樓
屋齡：30 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 樓中樓
電梯：有

詳細資訊

管理方式：保全公司
朝向方位：坐東北朝西南
鄰近學校：暖江國小、暖暖高中
面臨路寬：8米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 價格具吸引力：相較於首次拍賣價，第四拍底價已大幅調整至 660 萬元，折讓幅度明顯。 2. 居住機能完善：社區為電梯樓中樓，具備 24 小時警衛、中庭花園及遊樂設施，且鄰近暖暖車站。 3. 債務清除保證：法院拍賣標的在拍定後會塗銷既有抵押權，買方產權歸屬較無疑慮。
劣勢 (Weaknesses)	1. 無法實體看屋：房屋已被查封且債務人居住中，購屋者僅能透過平面圖推斷格局，存在未知風險。 2. 產權登記瑕疵：標的內包含「暫編 2999 建號」部分為未辦理所有權第一次登記之建物，無法辦理產權移轉登記。 3. 屋齡較老：建物屋齡已達 30 年，後續可能面臨管線老舊或維修成本增加的問題。
機會 (Opportunities)	1. 購屋成本降低：低於市價的拍定價格為自用或投資提供較低的入場門檻。 2. 融資方案協助：代標服務提供專業銀行專案與貸款諮詢，有助於資金規劃。 3. 生活機能成熟：鄰近暖江國小及暖暖高中，適合有學童家庭居住。
威脅 (Threats)	1. 違章拆除風險：未登記之建物部分若被認定為違章建築，拍定人需自行承擔被拆除的風險。 2. 隱蔽瑕疵不明：因無法進入室內詳查，可能隱藏水災、管線破損或結構問題等狀況。 3. 點交潛在困擾：雖標榜點交，但若有其他第三人主張權利，可能會導致交屋時間延遲。

物件評論

此物件對於預算有限且願意承擔一定風險的購屋者而言，具備一定的購買價值，但不建議對產權完整性有極高要求的買家直接購入。

主要理由如下：首先，價格方面確實優異，經歷多次流標後的第四拍底價顯示出較高的折讓空間，對於自用或投資客皆有吸引力。其次，屋內格局為 4 房 2 廳的樓中樓設計，適合三代同堂或需要居家辦公的家庭，且社區環境安靜、管理完善。

然而，最大的關鍵在於「產權瑕疵」。物件中包含未辦理所有權第一次登記的建物（暫編 2999 建號），這部分不僅無法移轉產權，還存有被認定為違章建築而遭拆除的風險。此外，因無法入內看屋，對於房屋內部狀況僅能依經驗判斷，存在資訊不對稱的隱憂。

建議若您具備一定的法律認知或建築評估能力，且能以合理預算購得此物業，則可考量購入；反之，若尋求完全安全的產權保障，則需更審慎評估風險後再決定是否參投。

問與答

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