基隆市暖暖區房市數據解讀

各位好，我們來聊聊基隆市暖暖區的房地產市場現況。根據統計期間內（民國 112 年 9 月至 115 年 7 月）的數據，這裡的房市正在經歷一波價格調整，對於買賣雙方來說，這是一個需要細細觀察的時期。

價格走勢：從高檔回調

目前暖暖區全部建築類型的近 3 個月平均單價約為 18.76 萬元。如果拉長來看，這個價格比一年前的 12 個月平均單價（19.62 萬元）來得低，也低於前一年同期的水準。

仔細看每月趨勢，市場在 115 年初曾出現過較高的價格點，例如 115 年 1 月單價約在 20.64 萬元左右，但到了 115 年 7 月，平均單價滑落至 17.37 萬元。這顯示出近期市場價格有明顯的下修壓力。這通常意味著賣方的持房成本或心理預期與買方的出價能力之間出現落差，導致必須透過調整價格來促成交易。

成交量變化：市場趨於觀望

在成交量方面，近 3 個月的交易件數為 45 件，與近 6 個月的平均流速相比，近期買賣雙方都比較謹慎。過去高峰期（如 115 年 1 月）曾出現單月 30 件的成交量，但近期單月交易件數多在個位數或十幾件之間，例如 115 年 7 月僅有 9 件。

這代表目前的市場氣氛偏向「觀望」。買方可能還在等待更合適的價格點，或者對未來的收入預期保持保守；賣方則可能需要接受較短的時間成交，或者需要接受較低的價格才會願意放手。

不同建築類型差異大

市場內部表現不一，不同類型的住宅受影響程度也不同：

• 住宅大樓（有電梯）： 價格相對堅挺，近 3 個月平均單價約 21.48 萬元。這類產品擁有電梯設施，對於中高齡族群或重視便利性的買方來說，吸引力較大，因此在價格下跌的趨勢中，它的抗跌性相對最好。
• 華廈（10 層含以下有電梯）： 單價約 18.04 萬元，走勢與大樓類似，屬於市場的中堅力量。
• 公寓（5 樓含以下無電梯）： 價格較低，近 3 個月單價約 15.99 萬元。有趣的是，公寓價格近期下跌幅度比有電梯的住宅更明顯，顯示買方對於無電梯老舊住宅的議價空間較大。
• 透天厝： 這類別的數據波動較大，部分月份因成交數過少（僅 1 件），平均單價容易受單一案件影響。近期 3 個月平均單價約 15.39 萬元，但因交易量極少，參考性較低，不建議作為主要判斷依據。

對買賣雙方的影響

對於買方： 目前的價格趨勢對買方較為友善。既然近期價格有明顯的回落，若您有購屋需求，這是一段可以仔細挑房、慢慢議價的時期。特別是針對公寓類型，由於價格波動較大，更有機會談到比市價更優的價格。

對於賣方： 若近期有意售屋，需要調整對市場的預期。過去一年單價的高點可能已不再適用，建議參考近 3 個月的實際成交單價來制定價格，否則可能長期掛在市場上無法成交。尤其是電梯大樓以外的房型，建議在價格上更有彈性，以吸引現有的買盤。

未來可能走勢

從數據分析來看，暖暖區房市在經歷了一波高檔後，目前進入整理與修正階段。成交量並未大幅崩潰，顯示市場仍有基礎需求支撐，但價格的鬆動也說明買方主導權增強。

未來幾個月的走勢，取決於賣方是否能接受較低的成交價位來換取流動性。若價格能持續在當前區間波動，成交量有望逐步恢復穩定。對於投資客或剛性購屋者來說，目前的價位相對於一年前更具吸引力，但也需留意後續房價是否會進一步回調至更穩固的底層支撐點。