新埔買屋 / 新埔買房 - 近竹北遠百【玖玖別所】三房平車大露台聽鈞一席話房地不複雜

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：2368 萬 (含車位價)
參考單價：55.12 萬/坪
地址：新竹縣新埔鎮仰德接地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：玖玖別所
格局： 3房(室) 2廳 2衛
總坪數：42.964 坪 (不含車位面積)
主建物面積：23.32 坪
附屬建物面積：2.417 坪
共同使用：17.227 坪
土地面積：10.475 坪
樓別/樓高： 2樓 / 10樓
屋齡：10 個月
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 華廈
車位：坡道平面式

詳細資訊

管理方式：保全公司
管理費：2237 元/月
朝向方位：坐東北朝西南
鄰近學校：文山國小新埔國中
鄰近公園： AI智慧園區公園
生活機能：竹北公有零售市場
面臨路寬：5米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

買房者角度分析：玖玖別所 (編號 1306434)

SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	屋況新穎：屋齡僅 9 個月，近乎新成屋，省卻老舊整修煩惱與初期維修成本。設備優異：配備國際大廠品牌（Panasonic、Svago、Yale 等）及智能家居系統，居住品質高，減少自行添購家電開支。管理費用合理：月管費約 2,200 元，對於一坪單價 55 萬的社區而言，支出相對可控。生活機能便利：距竹北遠百、家樂福約 5 分鐘車程，並鄰近 AI 智慧園區及醫院，通勤與醫療方便。
劣勢 (Weaknesses)	樓層偏低：位於 2 樓（總高 10 樓），可能面臨採光不足、隱私性較差及噪音干擾問題。單價偏高：每坪參考單價約 55.12 萬，在新埔鎮區域中屬高標價位，投資報酬率需謹慎評估。車位細節待釐清：雖標示有平面停車位，但資料顯示坪數未含車位，需確認總價是否已含購車位款項及產權登記方式。
機會 (Opportunities)	區域發展潛力：鄰近 AI 智慧園區與東元醫院，未來可能帶動人口回流與租屋需求。新成屋優勢：可享有建商保修服務，對於重視居住安全的新手買家來說風險較低。價格談判空間：若為現況房或賣方急需出清，高單價物件通常有一定議價潛力。
威脅 (Threats)	區域屬性落差：雖鄰近竹北商圈但行政區仍屬新埔，房價支撐度與核心竹北可能不同。流動性風險：低樓層在新成屋市場轉手時，常不如中高樓層受歡迎，未來脫手速度可能較慢。利率環境：在高總價（近 2,400 萬）下，房貸利率波動將顯著影響購屋負擔。

物件評論

此物件值得購買嗎？ 若您預算充足且優先考慮「居住舒適度」與「新穎屋況」，此物件適合購買；但若您追求「高樓層視野」或著重「短線投資獲利」，則需再斟酌。

主要理由如下：

產品力強勁：在同等價位下，該案提供的裝潢水準與智能配備相當豐富，且為新成屋，對自住者而言能大幅降低入住後的維護成本。
性價比平衡：雖位於新埔，但利用交通優勢（5-6 分鐘車程）承接竹北遠百的生活機能，對於在竹北工作但希望預算稍可控的買家來說是一處高 CP 值的選擇。
潛在風險提醒：最需注意的是2 樓樓層與單價。低樓層在採光與隱私上不如中高層，且每坪近 55 萬的價格在新埔屬高標，建議確認車位是否含在總價內，並評估未來同區域轉手時，低樓層是否會折價。

建議您在簽約前，務必請專家陪同看房，重點確認低樓層的採光受周遭環境影響程度，並核對車位產權與價格細節，再做最終決定。

問與答

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