紗帽山電梯別墅透天別  士林買屋 / 士林買房 - 0108陽明帝景.社區型電梯別墅｜面紗帽山法拍諮詢代標

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

拍賣價：~~14532 萬~~11627 萬 (含車位價)
參考單價：23.33 萬/坪
地址：台北市士林區菁山路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
案號： 113秋96769
拍次：四拍
點交情況：點交
社區：陽明帝景
格局： 5+5房(室) 5廳 5衛 8陽台 1廚房
總坪數：498.42 坪 (包含車位面積)
主建物面積：141.5 坪
附屬建物面積：22.44 坪
共同使用：198.85 坪
車位坪數：135.63 坪
土地面積：117.75 坪
樓別/樓高： 1~4樓 / 4樓
屋齡：16 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 別墅
車位：平面式車位
車位描述：共11個車位
電梯：有

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：保全系統
管理費：63219 元/月
朝向方位：坐東南朝西北
面臨路寬：12米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

買房者視角分析：陽明帝景社區型電梯別墅

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	價格優勢顯著：現價 11627 萬已為第四標，較一標底價 22704 萬腰斬，單價約 23.33 萬/坪，具殺價空間。產品條件優越：潤泰營造作品，498 坪大社區型別墅，五房五廳五衛，配備電梯直達住家及飯店式管理。地理位置：位於士林菁山路，面對紗帽山景，自然環境佳，鄰近雙溪，生活機能與景觀兼備。法律程序保障：法院明確註記「保證產權清楚」，抵押權於拍定即塗銷，且有專業代標團隊協助處理法律流程。
劣勢 (Weaknesses)	無法看屋：房屋已被查封，買方無法進室內查看實際狀況，僅能依據平面圖推估，隱性損壞風險高。高管理費負擔：每月管理費高達 63,219 元，持有成本極高，對於自住或未來轉手均為負擔。車位產權模糊：法院筆錄顯示車位編號存在爭議，部分車位無編號，且共有人間分管契約不明，恐有權利瑕疵。坪數過大：總坪數近 500 坪，市場流通性較低，適合特定需求者，非一般家庭所需。
機會 (Opportunities)	資金挹注便利：銀行專案提供最高八成房貸，利率低至 2.68%，青年購屋或投資資金壓力相對降低。專業支援：可委託專業代書與代標公司處理點交、法律訴訟及遺留物清除，降低買方後顧之憂。稀缺資源：在台北市區大型社區型別墅極為少見，若修復後出售或自用，具備獨特收藏價值。政策紅利：銀行低利貸款方案對於有購屋需求者來說，是較佳的資金規劃機會。
威脅 (Threats)	占屋風險：債務人自行居住使用，雖標註為點交，但實務上可能遇到驅離困難或糾紛，影響進住時程。未知損壞：因無法看屋，潛在問題如壁癌、漏水、管線老舊或裝潢拆除費用可能超乎預算。轉手難度：高昂的管理費與龐大總價，將篩選掉大多數買方，未來出售時流動性較差。法律爭議：停車位產權及分管契約若發生訴訟，可能導致買方無法獲得預期之停車使用權利。

2. 物件評論

購買建議：僅建議具備風險承受力之專業投資者或特殊需求者考慮，一般自用買方慎入。

主要理由總結： 此物件最大的吸引力在於價格大幅調降，從原價 2.27 億降至 1.16 億，單價約 23 萬/坪，在士林區的大型別墅產品中具備相當的市場競爭力。然而，對於一般買房者而言，此物件存在三項重大風險：首先，無法進屋查勘，這意味著您可能買到需要巨資修復的損壞房屋；其次，現由債務人居住且車位產權存疑，點交過程可能拉長，甚至引發法律糾紛；最後，每月超過六萬的管理費將大幅增加持有成本，嚴重影響居住品質與未來轉手價值。若您有充足的法律資源、資金預算以及對別墅產品的特定需求，此物件值得競價；但若是尋求穩妥安心之自宅，建議尋找可實際看屋之一般市售宅邸。

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