明湖路,六房,金山街  東區買屋 / 東區買房 - 明湖新天母超值六房平車湖口土地仲介

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~828 萬~~798 萬 (含車位價)
參考單價：17.09 萬/坪
地址：新竹市東區明湖路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：春福新天母
格局： 6房(室) 2廳 3衛 2陽台
總坪數：39.097 坪 (不含車位面積)
主建物面積：18.982 坪
附屬建物面積：4.807 坪
共同使用：15.308 坪
樓別/樓高： 5~6樓 / 6樓
屋齡：31 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 公寓
車位：坡道平面式
車位描述：B1平面車位

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：1200 元/月
鄰近學校：青草湖國小
鄰近公園：青草湖
生活機能：7-11
附近交通：北二高
面臨路寬：8米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 空間利用率高：總坪數近 40 坪（含特約使用區），實際可使用面積大，適合多人口家庭。 2. 地理位置優越：鄰近青草湖、學校及北二高出入口，通勤與生活便利性佳。 3. 採光與通風：邊間設計且衛浴均有開窗，居住舒適度高。 4. 價格與車位：含平面車位，總價在該區域六房產品中具競爭力。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡較高：31 年舊公寓，管線老化風險與維修潛在成本增加。 2. 無電梯設計：位於 6 樓且為公寓型態，高樓層對長者或推嬰兒車族群較不友善。 3. 建築合法性疑雲：描述提及「水泥增建」，可能涉及違章建築問題，影響未來產權認定。
機會 (Opportunities)	1. 區域發展潛力：新竹科學園區效應持續，周邊租金與購置需求穩定。 2. 學區優勢：鄰近青草湖國小，適合重視教育的家庭購屋。 3. 改建或整修潛力：老舊建築若符合危老重建條件，未來可能有土地增值機會（但需評估風險）。
威脅 (Threats)	1. 法律風險：增建部分若遭列管拆除，將大幅影響實際使用坪數與價值。 2. 轉手流動性低：高樓層無電梯老公寓通常較難脫手，銀行貸額度也可能受限。 3. 維護成本上升：隨著屋齡增加，公共設施維修基金或大修費用可能提高。

物件評論

購買建議：適合「預算有限但需要大空間」的家庭，不推薦作為短期投資或考慮長輩同住者。

此物件最大的亮點在於極具性價比的實用坪數與地理位置。對於在科學園區工作、重視青草湖環境及學區資源的購屋者來說，這裡能以最少的總價換取 6 房的居住空間，且邊間通風佳。然而，必須高度警惕的是「違建風險」與「高樓層無電梯」這兩大隱憂。由於涉及水泥增建的合法性問題，購買前務必確認該增建部分是否有被政府列管或拆除之虞，以免購屋後陷入糾紛。此外，31 年屋齡的公寓在未來轉手時可能面臨銀行貸款成數較低或市場接受度不高的狀況，因此建議若購入是為了自住而非短期獲利，並確認家族成員能適應無電梯爬樓，則此物件仍具備一定的居住實用性與投資價值。