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※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：848 萬 (含車位價)
參考單價：23.26 萬/坪
地址：桃園市龜山區幸美七街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：大江山
格局： 3房(室) 2廳 1.5衛 2陽台 1廚房
總坪數：36.464 坪 (包含車位面積)
主建物面積：23.816 坪
附屬建物面積：2.719 坪
共同使用：9.929 坪
樓別/樓高： 3樓 / 5樓
屋齡：28 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 公寓
車位：平面式車位

影音專區

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐東南朝西北
鄰近學校：福源國小、龜山國中
鄰近公園：壽山巖公園，七街天幕公園
生活機能：營盛黃昏市場
附近交通：未來捷運棕線BR05站、桃園客運
面臨路寬：約6米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	高性價比與停車優勢：總價 848 萬含平面車位，單價約 23 萬包含停車空間，相較同區獨立售價具吸引力。採光與通風極佳：邊間三面採光設計，雙衛浴皆有外窗，室內通風良好，居住品質高於一般住宅。格局方正實用：36.46 坪內擁有三房、兩廳及大空間，適合家庭成員增長的需求。生活機能完善：鄰近福源國小、龜山國中及黃昏市場，滿足就學與日常採購需求。
劣勢 (Weaknesses)	無電梯設備：老舊公寓 3 樓（總共 5 樓），對年長者或推嬰兒車的家庭較不友善，上下樓需注意體力。屋齡已達 28 年：雖屋況優，但相關維護成本可能隨時間增加，且部分銀行對於貸款年限可能有年齡限制。噪音潛在風險：鄰近省道及營盛黃昏市場，尖峰時段可能會有車流喧鬧聲響，需親身感受臨場環境。
機會 (Opportunities)	捷運開發潛力：未來捷運棕線 BR05 站完工後，通勤便利性將大幅提升，有助於資產增值。議價空間：屋主誠售且鼓勵出價，若付款方式良好或現金購屋者，有爭取優惠總價的契機。投資收租效益：鄰近學校與公園，周邊租賃需求穩定，自用轉出租皆具潛力。
威脅 (Threats)	市場波動風險：房市走勢不明，若遇整體景氣下探，房價增值速度可能放緩。銀行評估差異：屋齡較老且為公寓，銀行鑑價可能低於買賣價格，需準備較多自備款以符合貸款成數。交通干擾因素：省道車流量大且無快速道路隔離，長期居住可能對噪音敏感者造成困擾。

2. 物件評論

此物件對於預算有限但追求三房格局與停車空間的家庭而言，值得列入購入清單，特別適合作為首購或投資標的。主要理由如下：

首先是價格與車位效益。在桃園龜山地區，每坪 23 萬且包含平面車位的三房產品，相當具備市場競爭力。將車位成本攤入房價後，其實際單價優勢明顯，未來若轉手時可保留車位獨立出售，能獲得較高溢價空間。

其次是居住環境的獨特性。邊間三面採光與雙衛浴外窗設計，在老舊公寓中較為難得，有效解決了通風與濕氣問題，提升長期居住的舒適度。加上鄰近學校與公園，滿足自住家庭的基本需求。

然而，買家需謹慎評估無電梯對於未來居住年限的影響，以及省道旁可能帶來的噪音干擾。建議您親自於不同時段（特別是早晚高峰與夜間）實地探勘，確認環境噪音是否在自己可接受範圍內。若您年輕力壯或考慮長期持有等待捷運效應，這是一個性價比極高的選擇；若主要考量長輩居住便利度，則需再斟酌樓梯爬升的負擔。