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※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：498 萬
參考單價：20.1 萬/坪
地址：桃園市龜山區幸福三十一街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：幸福萬戶綠莊
格局： 3房(室) 2廳 1衛 1陽台 1廚房
總坪數：24.781 坪 (不含車位面積)
主建物面積：21.877 坪
附屬建物面積：2.904 坪
樓別/樓高： 3樓 / 4樓
屋齡：42 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 公寓

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐南朝北
鄰近學校：龜山國小，幸福國中
鄰近公園：幸福公園，第三運動公園
生活機能：后街市集，營盛黃昏市場
附近交通：桃園火車站、桃園客運
面臨路寬：約6米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

一、SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 價格親民：總價 498 萬，單價約 20.1 萬/坪，對於龜山地區來說屬於低門檻的入門房價。 2. 屋況良好：宣傳指出水電管線已全面更新且為全新翻修，買入後無需再投入大量整修資金即可入住。 3. 生活機能強勁：鄰近學校（龜山國小、幸福國中）、市場（后街市集）及公園，符合學區與日常采買需求。 4. 交通便利：鄰近公車站與桃園火車站，通勤或出行相對方便。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡較高：建物屋齡達 42 年，可能面臨貸款年限縮短或銀行鑑價問題，影響資金周轉。 2. 無電梯限制：位於 3 樓共 4 樓之公寓，對於長者、幼童家庭或未來轉手買家而言，爬樓梯可能造成不便與價值折損。 3. 空間格局：坪數僅約 24.8 坪卻規劃為 3 房，單間房間體積可能較為緊湊，且僅有 1 衛浴，多人口家庭使用上稍顯不足。 4. 缺乏車位：總價未包含車位，若需停車則需額外尋找或租購，增加生活成本。
機會 (Opportunities)	1. 首購進場：適合預算有限的首購族、新婚小家庭，以較低門檻獲得獨立三房住宅。 2. 出租潛力：靠近學校與火車站，易於吸引學生或通勤族承租，具投資收租潛質。 3. 區域發展：龜山地區近年有持續開發，若未來都市更新進度明確，土地價值可能有上漲空間。 4. 即住即用：因已翻新完畢，省去了裝修的時間成本與風險。
威脅 (Threats)	1. 資產保值性：老舊公寓無電梯，隨著時間推移，轉手流通性通常不如電梯大樓，升值潛力相對有限。 2. 銀行授信風險：屋齡過高可能導致貸不成或利率較高，增加買方財務負擔。 3. 維護成本：隨著建築老化，未來公共設施或管線自然損耗可能需要提撥修繕基金，需預留額外預算。 4. 市場供需：同區域類似房產若釋出量增加，將壓縮議價空間與未來出售競爭力。

二、物件評論

是否值得購買： 此物件適合「以自住為主、預算有限」的購屋者，特別是首購族或剛成立的小家庭；但若以投資增值為主要目的，則需審慎評估。

主要理由總結：

入住門檻低：498 萬的總價在龜山地區能提供三房格局，且已翻新完成，對於預算緊縮但需要獨立空間的家庭來說，是相當實用的選擇。
生活便利度高：周邊學區與生活圈成熟，步行即可到達公園、市場與學校，能大幅降低日常交通時間成本。
需注意屋齡風險：42 年屋齡與無電梯設計，將影響未來的轉手速度與銀行貸款條件。建議買方在購買前確認銀行貸款額度是否充足，並考量家庭長期居住成員是否有爬樓梯的顧慮。

綜合而言，若您不追求資產大幅增值，而是優先滿足「有個家」且希望減少整修麻煩，此物件具備一定的購買價值；反之，若您預期未來數年內需換屋，則建議增加預算選擇較新穎的電梯住宅。