麥當勞  中壢買屋 / 中壢買房 - 楊梅買房賣屋劉芸菲忠福商圈近麥當勞景觀電梯3房車

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1598 萬 (含車位價)
參考單價：35.19 萬/坪
地址：桃園市中壢區中園路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 3房(室) 2廳 2衛 1陽台
總坪數：45.41 坪 (不含車位面積)
主建物面積：22.64 坪
附屬建物面積：2.02 坪
共同使用：9.59 坪
其他面積：11.16 坪
土地面積：8.14 坪
樓別/樓高： 10樓 / 13樓
屋齡：19 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
車位：平面式車位
電梯：有

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：2627 元/月
朝向方位：坐東朝西
鄰近學校：新街國小、興南國中
鄰近公園：新街溪河濱步道
生活機能：忠福黃昏市場、阿潭的店
附近交通：內壢交流道
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

物業投資分析報告：忠福商圈景觀電梯大樓

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 地段便利：坐落忠福商圈，緊鄰麥當勞、超商及黃昏市場，生活機能成熟且完善。 2. 通勤優越：鄰近內壢交流道與公車站，對往返桃北或新竹科學園區的上班族極具吸引力。 3. 學區資源：毗鄰新街國小與興南國中，滿足家庭對於子女教育的需求。 4. 格局與視野：10 樓高層享有良好景觀採光，且每層兩戶設計保障隱私；三房二廳二衛的格局寬敞實用。 5. 社區管理：24 小時保全管理，社區總戶數 105 戶屬小型社區，環境單純易控管。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡因素：屋齡已達 19 年，接近 20 年門檻，未來銀行核貸條件可能趨嚴，且內部設施可能需額外裝潢翻新。 2. 單價偏高：參考單價約 35 萬/坪，對於近 20 年的住宅而言，此價格略高於同區平均水準，性價比需再斟酌。 3. 車位不明：標題提及「車」但資料顯示總坪數不含車位，需釐清是否有獨立車位？若有是否另計價？ 4. 管理費疑問：2627 元/月的管理費對於電梯大樓而言屬偏低水準，需確認是否包含水電或公共設施維護品質是否堪慮。
機會 (Opportunities)	1. 居住升級：若能以略低於單價購買並自行裝潢，可打造出媲美新成屋的居住環境。 2. 租金收益：鄰近學校與交流道，對於陪讀家長或通勤族群具高出租潛力，投資報章表現佳。 3. 保值空間：若該區域近期有都市更新或交通建設規劃完成，房價有進一步升值機會。
威脅 (Threats)	1. 資產老化：隨著屋齡突破 20 年及逐漸邁向 30 年，銀行對老舊大樓的估價與貸款成數可能逐年遞減。 2. 流通性挑戰：同區新案較多，若屋主未及時降價脫手，未来轉手時在價格上將面臨新推案的競爭壓力。 3. 資訊落差：標題出現「楊梅」與地址「中壢」之混淆，雖屬區域交界，但需確認行政區劃對學區或稅務是否有影響。

2. 物件評論

此物件位於成熟商圈且鄰近優質學校，三房格局寬敞、樓層視野良好，非常適合有家庭陪讀需求或注重生活機能與隱私的家庭自住。然而，屋主報價每坪單價近 35 萬對於屋齡 19 年的建物而言偏高，且車位資訊未明，這將是後續議價的關鍵點。

購買建議：值得看屋並爭取議價空間。 若實際房屋狀況良好、視野符合預期，且能確認車位價格並將其納入總預算考量下，此物業的居住舒適度與學區優勢足以支撐其價值。但若您偏好全新房產或希望持有資產年限更長以避免老舊議題影響轉手，建議可考慮將此物件作為备选，並在議價時要求賣方提供合理的單價折讓以反映屋齡折舊成本。

問與答

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楊梅買房賣屋

劉芸菲(仲介，收取服務費)

暱稱：劉芸菲

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21世紀不動産平鎮南勢加盟店加盟店

經紀業名稱: 眾星地產

證號: （110）登字第393271號

我是21世紀不動產劉芸菲，投入不動產的時間.並不算太長.深深覺得.除了努力成交收取服務費外.還有更多的事..值得我們去做.希望在未來的日子裡..可以幫所有的買方.找到他們所想要買的房子.也可以幫賣方.賣到他們所想要賣的價格..更希望不管是認識我的或是不認識我的人.都能夠隨時並持續的鞭策與指導我.讓我在努力的過程可以變得更好.我不耍花樣，我仍是實實在在的我，我不花俏，我仍是敬敬業業的我，秉持認真、負責的態度，不虛偽、誇大.找芸菲最實在，請大家選擇最實在的我！謝謝

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